今度　買う物件ですが、購入する際に気になった点が２つありました。

①１Ｆであるということ。

普通　区分所有で１Ｆなんて買わないよなあという声が聞こえてきますが（笑）

物件を見に行ったときに、１Ｆと図面には書いてあるんですが、中２Ｆになってるんですね。

なので、厳密には１Ｆじゃないんです。インターネットの募集画面でもちゃんと「中２階！」ってなってま

した。

場所は都内有数の高級住宅地なので、隣は大きなお屋敷の庭になってて、十分採光は取れます。

どれだけ１Ｆってのが賃貸募集に不利なのか、経験してみるのもいいかと思ってます。

でも　普通の１Ｆなら絶対買わないなあ（笑）

②戸数がちょっと少ないのと修繕積立金が少ない。

その物件　築２０年越える物件。多分　そろそろ建物にもボロが。総戸数が３○戸しかないんで

す。修繕積立金も７００万くらいしかない。。。（以前の元住吉の物件は３千５百万くらいあった）

でも　エレベーターがない分、これくらいで十分なのかなあ。。。

あと水周りの修繕等が必要なんですかね。

このへんの管理のついては、もう少し、勉強しなければなりませんね。

それにしても元住吉の物件の３千万ってのはすごいです。

購入する前に、門前仲町の管理をお願いしている営業さんにこの物件の話を相談したら、「お買い得

物件だと思いますよ。いいんじ ゃ ないですか？」ってことで決心しました。

こういう人のアドバイスはほんとに貴重ですね。

購入する決心はついたんですが、何が起こるかちょっと楽しみです。




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ＣＦネッツさんのセミナー行ってきました。

ＣＦネッツさんでワンルームのセミナーってほとんどないので、貴重な時間でしたし、僕みたいな経験の浅い素人投資家には目からウロコのセミナーでした。

こういうセミナーで知識を身につけて、後は実践あるのみです。

やはり投資って自分でやってみないと身に付かないですからね。

早速、今度　購入予定の物件のシミュレーションをエクセルでやってみたいと思います。

これからレバレッジを利かせた投資をしていきたいので、今日学んだ投資指標でリスクを最小限にし

て臨みたいと思います。






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ひょんなことから、物件を購入することになりそうです。

物件の詳細は後日にして、融資が通らなそうな物件なんです。

なので、キャッシュ＋カードローンで行こうかと思っています。

カードローンって今　金利が安いんですね。

楽天カードは４．９％（３月３１日までのキャンペーン）オリックスは５．５％

ローンを組む諸費用等を考えたら、こちらの方がお徳かな？と。

当然ですが、繰り上げ返済手数料は無料。

門前仲町の家賃とボーナスで　今年中には返済できそうなので、借入してみようと思ってます。

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２ちゃんねるで面白いスレッドがあるので紹介します。

情報の信憑性は半々でお願いします（笑）

ワンルーム投資専門２軒目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1188187183/l50

中古ワンルームマンション投売り状態２部屋目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163996983/l50

不動産投資の問題点　４物件目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1192756939/l50

不動産投資始めたいんだけど
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1204362850/l50

自己資金５００万円からの不動産投資できますか？
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1177170563/l50

アパート経営なんでも相談室１１０号室
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/l50

悠伸プロパティについて
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1176211690/l50




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田中実さんのセミナーにいってきました。
参加者が４人と少なかったので、大学のゼミを思い出しましたね。
いやー田中さん　熱い人です。
いつも分厚い資料が参考になります。

http://www.tanakaminoru.com/

人数が４人しかいなかったので、いろいろ聞けたのは収穫が多かったです。

国金なんですが、
保証人必要
融資額　担保価格の５０％
融資限度額　４８００万円以内
貸付期間５年～１５年

結論から言えば、区分を増やし、キャッシュフローを安定させた上で　一棟に行きたいので、まだ国金まで借りる必要はないかなあと漠然と思いました。

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不動産投資顧問さん　コメントありがとうございます。

今日も　会社を辞めて実家を継いだ同期と飲んできました。

飲み会続きやなあ。

彼と話してて、彼の実家のある長野県の一軒家を二束三文で売りたいって話ありました。

おいおい　待て待て。

それを俺に売ってくれ（笑）

売る前に有効活用しようぜっていうことで、その古家を使って、ある実験を計画してます。

コンセプトはあるんですが。。企画書に落とし込みしないとなあ。。

まあ　ありがちなサイト作って、ＳＥＯ対策してって感じなのですが。

マーケティングの専門家と打ち合わせしてみます。

３月になったら、物件も見に行く予定。

彼とは飲みの席上で、利用料はゼロでいいから、利益の半分をくれといわれましたが。。。

リフォーム次第では、３割で交渉しようかと思っています。

これは楽しみです。

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帯の「この本が私の人生を変えた。ｂｙロバートキヨサキ」に興味をひかれて買ってみました。

「トランプ自伝」

そうアメリカの不動産王　ドナルドトランプさんの自伝です。


ートランプの手札ー取引の諸要素
①大きく考える
②最悪を予想して、最高を手に入れる
③選択の余地を多くする
④市場を知る
⑤レバレッジを使う
⑥立地の価値を高める
⑦自分を宣伝する
⑧断固戦う
⑨言葉だけでなく実行する
⑩コストを迎える
⑪楽しむ


不動産投資って交渉ごとが多いですよね。トランプさんのタフな交渉の様子が一冊にまとまられています。「低賃金の豪華アパート」の章は、いかに現居住者を追い出すかを克明に追った項目なのですが、一棟ものを所有されている方はぜひご一読いただきたいですね。

不動産投資する方には必読の書ですね。


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今日は月曜日から先に早期退職した先輩と飲んできました。

彼、会社からの派遣でＫＢＳ（慶応ビジネススクール）に行ってた優れもの。

退職後、起業してて、それについていろいろ話を聞いてたんだけど。。。


彼が在籍中にいた部署の後輩（つまり僕にとっても後輩なわけだ）に不動産投資してるヤツ

がいるという情報をゲッツ！


なにやら国金で金を借りてて、金利が２％で、４千万くらい融資してくれるらしいという話をゲット。

みんな隠れてやってんだなあと歓心すると同時に、その先輩から後輩を紹介してもらうことに。。。


たしかに長期固定で２％で貸してくれるんならやりやすくなるなあ。。。

楽しみがひとつ増えました。



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今日は　横浜の物件　見てきました。

なかなか良いです。


立地最高、総戸数５３戸、ファミリー混合、角部屋、駐輪場は屋内、地下にはトランクルーム付き、設備も新築と全然見劣りしなくて最高なんですけどね。。。。。


いかんせん全然日が当たらない！！

投資用なので、日当たりは気にしなくていいんでしょうけど、本当に日が当たらない（笑）

普通に住むと気がめいりそうですね。

管理費・修繕費を控除した後の、実質利回りが６、６％なので、３％台の借入じゃないと難し

そうです。

現行の家賃はあきらかに安すぎですね。もう１万くらいはアップできそうですけどね。１万アップで利回りは７．３５％になります。

仲介会社は　投資専門の会社じゃないので、最初　「するが」でどうですか？なんて言ってた

んですが、「するが」じゃ、採算合わないなあ。

横浜銀行等とか地元銀行も調べてもらうということで、今日は別れました。


良い借入先が見つかれば、買い付けだしてみようかと思います。

そんな悠長なこと言ってたらあっという間に売れちゃうんですけどね（笑）




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今日　東京は春一番が吹きましたねえ。すごい風でした。

さて、そんな快晴のもと、朝の日経新聞の折込広告を見てると、衝撃的なチラシが。。。

一戸建　１９００万円！！

今　品川に住んでるんですが、どう考えても、このあたりの坪単価は２００万はくだらないはず。。。

当該物件は１０坪弱の狭小物件だったんですが、明らかに安いので、アポ取り　早速　今日

内見させていただきました。

品川駅から数駅から徒歩５分の表記ですが、実際は３分で十分いけそうな距離。

昭和５１年築なので、外観はさすがにぼろっちい。

鉄骨造３Ｆ建てで、各フロアー　２５㎡以上なので、「女性専用のペット可ルームシェアハウ

ス」なんてできないかなあと思ってたんですよ。

明らかに安いので、内見希望者が続出らしかったんですが、なんとか１番で内見できました。



各フロアーはそこそこ広いし、各部屋ごとに貸し出しても１７万くらいは取れるかなあと思って

３階に行くと、水漏れの跡が。。。なにやら売主がそれを放置してるらしい。。。


うーん　ちょっと気になるなあ。

でも価格といい、立地といい、うーん好感触。

でもですねえ。９坪で建ぺい率が８０％・６０％ということは、立替しようにもたいした物が立替

できない。

うーん悩む。

女性のためのルームシェアハウスを想定してたので、女性についていってもらったんですが、

彼女曰く「玄関入って、カビ臭かったわ」。。。


うーん萎えました。　女性に来てもらってよかった。


将来的に一棟ものもやってみたいですが、自分で管理しなければいけない項目が多すぎると

思いました。カビ臭さも　おそらく水漏れの影響だろうし、それがどれだけ躯体に影響与えてる

かわからないし。。。

一棟ものについては、慎重にやらないとダメだと思いました。あとやはり一級建築士などの専

門家をつれていかないと難しいでしょうねえ。

瑕疵担保責任の期限内で露見されない部分はやはり　専門家が必要ですよね。


ちょっと勉強になった一日でした。


明日は横浜の物件の内覧です。

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