区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

マンション管理

マンション管理にまつわるエトセトラ

なにげに自宅療養なのに、投資用ワンルームの


大規模修繕等に精力的に動いています。








ここんところのマンション管理にまつわる


エトセトラ。










旧自宅マンション。築12年なので大規模




修繕を計画中。





まあ ファミリーなんでしっかりやってくれ




ているだろうとのことで修繕委員等には入って




いませんでした。










なんといきなり、今回の大規模修繕に伴い、





管理費を倍にするご提案が。。。。。





新築時の修繕計画はどうなってるんですかね?






あまり知識がない人が修繕計画なんかやると




管理会社の言いなりになりかねないので、たまに





出席したりして目を光らせないといけないですね。










で次は、高置水槽から直結増圧給水方式への





変更の提案が同時に2つのマンションから提案が




ありました。










2つのマンションから見積りもでたんですけどね。






なんと料金が5倍!!








いくら行政区が違うにしろ、5倍も違うわけ


がない。






というわけでここでもクレーム及び見直し


指示です。







もう一つ。







携帯会社に基地局としてレンタルして収入がある





マンション無いですかね?















ここ最近 そういったマンションに横浜市が





集中的に課税対象にしてきて、川崎市に



あるマンションにもその波がやってきたわけです。








過去5年にわたり、追徴課税、および税理士費用。









これだと ほんとに儲かったかどうか



わかりません。





で同じ時期に某千代田区の物件から





「携帯会社から基地局として借りたいという


話が来ました。管理組合として収入が増えます」



みたいなチョー楽観的な議案書が来ました。









で返信に、追徴課税になったらどうすんだ?


税理士費用は?とがっつり反論しました。















同じような議案だったので、他マンションの


事例があったので異論反論できましたが、


管理会社は知識の無い人も多いですからね。








自ら勉強するとともに、そういう管理会社に



反論できるようにはしたいものです。










川崎の大規模修繕はほぼ合意が取れそうです。


予算2千万(そのうち借入6百万)



























大規模修繕後は、修繕積立金が値上げする予定



ですので、その前にこっそり売り抜ける予定です。



現状回復金かかんなあ

空室になった某物件を見に行きました。




さすがにミニキッチンは流行遅れだよなあ。




ミニキッチン 撤去&交換







約30万くらいか?




ローンで買ってたら何年ぶんのCFやねん。





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しかもエアコン 




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外から見ても埃だらけじゃん。




よくこんなんで生活してたよなあ。






よくシングルじゃなくファミリーが



いいという人いますが、ファミリー物件で



こんなエアコンが3台とかあったら萎えます


けどね。






しかもエアコン3台交換とかなると、いくら

かかんねんって感じです。



区分のデメリットである管・修を有意義に使おう

区分否定派の方が、かならず言うのが


「毎月 管理費・修繕積立金がかかるじゃん」



っていう決まり文句。






たしかにそれはデメリットですが、それを上回る




駅近の物件を取得できたり、物件を売るとき




に売りやすかったり(シェアリングエコノミー



の時代なのに、土地みたいな金食い虫を



そもそもなぜ所有するんだ?って話もありますが)



するメリットがあります。










一棟さんのいう土地で売却できるって5年後、



10年後にも、ほんとに売れるんでしょうかね?







売ることについて甘い見通しはほんとやばい






と思いますよ。






ほんと買う人いるんでしょうか?






現金化しづらいってのは古今東西「不動産」の




デメリットでしょう。









また 賃貸物件探すときってマンションと




アパートってカテゴリーあるじゃないっすか?




あえてアパートって人っているんでしょうかね?




僕ならアパートのチェック外して検索しますけど。。







で冒頭の管理費・修繕積立金のデメリットですが、




もうねえいいんですよ。デメリットで。。。









それをちょっとでも取り戻しましょうよ。









というかとりもどす努力をしましょう。


















というわけで僕が理事長を務める某区分で




宅配ボックスを補助金を使って導入する




議案を上程しようと思っております。






この某区分マンション、へっぽこだった



管理会社を駆逐し、女性専用というなんとも



前近代的な制度を撤廃し、来年はいよいよ



足場を組んでの大規模修繕、かつ宅配ボックス



を導入します。






これで東横線徒歩3分の立地のメリットに



設備を最新のものを導入し、一棟ものさん



との競争に勝ち抜く物件にしたいと思っております。






その前に 夜景で圧倒的に差別化してるんです


けどね。(と本人は思っている)




一人の力じゃ月12,000円の管理費、修繕積立金で



なかなかここまでできないと思いますが。。。






あっあと月1万円の役員費もらっているので



実質2千円ですが。。。。




そんなこんなで区分派の人は、デメリットを少しでも





低減できる経営努力は必要だと思いますけど。。







どんどん理事会にも参加して、一棟ものさんに



負けないスペックの区分に仕上げましょう!!




理事に変な奴がいて 意見がまとまらない、



イニシアティブが取れないならすぐ売っちゃい


ましょう!!






都心区分なら買いたい人一杯いますよ。





相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう
横手 彰太
クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
2016-11-21




相続で中古ワンルームのスキームが確立すると



益々買いたい層が充実しますね。



すごいボリュームだ。







そんな区分好きの一人ごとでした。



ワンルームも大規模修繕したいんです。

土曜日はあるマンションの総会でした。




過去の記事を読んでいただいてもわかる

ようにかなりの問題物件。




管理会社を変え




女性専用マンションの規約を変え




長期修繕計画を作り





管理費を下げさせ




管理費と修繕積立金の比率を変え




よーやく大規模修繕実施の目途がたちました。





最初は管理組合で借入も考えていたのですが、

管理費の余剰金があることが判明。




つうか全然気づかんかったわあ。



来年 管理費⇒修繕積立金と、大規模修繕に

ついて審議し、いよいよ足場を組んで大規模

修繕できそうです。




私の所有物件では、2棟目です。





ワンルーム物件も どんどん大規模修繕する

事例が増えるといいですね。

ぶあつい購入希望者層

順調に4部屋売れてます。


都心区分は、現金で買えるサラリーマン層や

ここのところの円安で買える外国人層など

買いたい層が分厚くなっているのを

実感します。



4部屋のうち2部屋は香港の人がお買い上げ。



僕の場合、誰でも知っている街というのも

物件選定の大きな基準なので、それで

外国の人も買ってくれているのかもしれません。




10→6まで減らして、2つあるうちの一つの築浅

売れば、借金はほぼゼロくらいまできます。




住宅ローンなし・残債のないワンルーム4・

残債がちょっとあるワンルーム1。




こんなポートフォリオまで落ちていくのもいい

かも。




なんでかというとですね。




















これだけ区分を外人が買ってるじゃない

っすか?



たぶん、管理費・修繕積立金の未納する

輩が無茶増えると思いますよ。




マンションの管理を首を挟んだことの

ある人ならこれ厄介な問題ですから。




回収できない管理費・修繕積立金

あると 売買のときも悪印象ですしね。








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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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