区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

不動産投資

ある意味江戸川区すげーな。

週末に鹿児島から帰ってきて、月曜日に

このキップ使って 三浦海岸へ行ってきました。





京急みうら海水浴きっぷ 往復1800円

(往復の電車賃+施設利用料+コーラ1本)




これはお得でした。






朝の通勤時間で込み合う品川駅から、お疲れのサラリーマン

を横目に短パン、サンダルというなめた格好で三浦海岸へ

行ってきました。





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月曜日なんで人も少なく、サイコーでした。





これで夏も終わりですかね。





この入道雲ともサヨナラかあ。






今年は、結構海行ったなあ。TUBEの前田か?って

いうくらい日焼けしました。





日曜日には品川の区営プールにも行きました。





夏休みの最終日曜日だったので子供たちで大賑わい。








あれだけ子供が多いと絶対プール内で小便してる(笑)

でしょうから 水質は汚いでしょうねえ。





ちょっと気持ち悪くなって5分で撤退しました。






港区のプールはまだ子供も少ないし、広いんですけどね。






ああいうのは雑菌だらけっぽくてダメですね。










三浦海岸から都内に戻り夕方からは物件見学。





江戸川区の船堀駅徒歩圏1000万以下の戸建てが出た

ので見に行きました。





船堀は比較的空いている都営新宿線の急行停車駅。





新宿に長く勤めており、船堀にマンション買うことも

検討したので、街はよく知っています。






スーパーも駅に4店舗あり、かつ大きなスーパー銭湯

などもあり暮らしやすいんですよ。




で検討したのがこの物件。





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トイレや風呂も綺麗そうだし、リフォーム代もかからなそう

だし、いいかなとかなり期待していったんです。




(借地や再建築不可じゃないですよ)




で見に行った感想なんですが、この建物単体はいいんですよ。










でもですねえ。












この建物の周りがよくない。







もう向こう三軒両隣全部空き家ってくらい空き家

だらけ。




空き、空き、おじいちゃんの一人くらし、空きみたいな

感じです。





営業マンが他に持っていたマイソクです。



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さらに安い(笑)








新築に至っては


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23区 急行停車駅徒歩圏の新築戸建てが1980万(爆)

これはすごい。




帰りに駅前の不動産屋数社にヒヤリングしたら、

950万ですか?そんなに安くないですねと

一蹴されちゃいました。







athomeなんかで所有権で再建築不可以外の戸建てで

1000万以下なんてそうそう無いんですけどね。







やはり現地見ないとわからないですよね。





あれだけ 通りのほとんどが空き家だと住むのも

ちょっと怖いですよ。





利回りなどの定量性も必要ですが、感性などの

定性的な判断も必要だと思います。





あと 将来どうなっていくかの自分なりの見通しと”勘”





間違いなく値段は下がっていくんじゃないでしょうか?





船堀見てたら、ここは栃木か?はたまた群馬か?と

錯覚してしまいました。



江戸川区は子育て支援も充実しているし、住みやすそう


ですが、投資は難易度が高そうな感じです。

都内の戸建て見てきました。

この暑さの中 遊んでばかりではありません。





不動産の方も積極的に動いています。






まだ初動段階ですが、これから売り物も増えて


来るでしょうからリハビリも兼ねてです。









まずは溝の口駅5分の区分、800万で出て


いたので750万くらいまで下がればと


思って問い合わせるも瞬殺。







相変わらず区分の良物件は動きが速いですねえ。







返す刀で千歳烏山800万も問い合わせてみましたが

これも瞬殺だそうです。







千歳烏山は住んでたことがあるのですが、商店街も

充実しており住みやすい街。






ただ投資としては、賃料の下落が激しい街の認識

でしたが、800万でも瞬殺なんですねえ。





僕のイメージでは600万台の街なんですが。。。





続いて


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堀切菖蒲園。




どこだかわかります?





上野まで各駅停車で6駅くらいで行ける便利な

場所。





このエリアって隣のお花茶屋含め安い戸建てが

いっぱい有るんですよ。





この日も見に行ったのは駅徒歩8分の980万

の戸建て。





当然 所有権で再建築不可じゃないですよ。


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フルリフォームが必要なんですが。。。





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何せ風呂が狭い、リフォームしても無理そう。




僕が戸建てでこだわるポイントは風呂の広さ

なんです。





しかもこの家 隣が空き家なんです。




空き家が多いエリアって治安面とかどうなんですかね。







都心のナウイ立地しかやっていない僕としてはその辺は

未知です。





今 都内の戸建てはこのエリアと都営新宿線の一之江、瑞江


あたり有楽町線の赤塚や平和台、都営三田線の高島平


あたりが圧倒的に多いです。







いずれも便利な街なんですが、今の段階でこれだけ売り物が

多いと、これからどんどん売り物が出るんじゃないかと

思っています。




”今”の状況ではなく、”将来”どうなるかの視点が重要

じゃないでしょうか?





また、墨田区や江東区、荒川区、江戸川区などの下町は

地盤がゆるゆるであることは当然視野に入れておく

必要があります。





まだ焦る段階ではありませんが、ちょっとづつ物件を

見ていければと思います。


2020年の民法改正に向けて

これ大家にとって大きな分水嶺になりますかね。







不動産業者さんもこういう情報流して欲しいよなあ。








えっみなさん もうご存知かつもう手を打ってる?










私だけですか?(笑)







後日ご紹介する本では 内装、設備関係では




①入居者の現状回復義務に通常損耗は含まないことが明文化




②住宅設備における故障時の家賃減額が明確化






が影響があるのではと言われています。







そう 昨日のブログで書いた給湯器が壊れて日常生活に

支障をきたしたら 今の家賃を「要求される」から

いきなり家賃を「減額される」んですね。









これ 怖いですね。






給湯器以外にも水回りが壊れて、数週間 使用できなかった

というだけで、使用できなかった割合に応じて

要求なしに家賃を減額することができるようになるよう

です。








①についても より一層 費用負担する機会が増えそう

です。






いやー内装、設備だけで、これだけリスク要因が増える




んなら、もうちょい2020年の民法改正について



知っておく必要があるんでしょうね。










大家業11年で初めて!ありえへんクレーム!

大家業を11年やってますが、こんなクレーム

初めてです。






経緯




5月27日(土) 居者から給湯器が壊れて

おりお湯が出ないとのクレームが管理会社へ入る。




5月29日(月) 管理会社が業者へ手配し、お湯が

出る状態にし、応急処置をする。



6月10日 応急措置は済んでいるため給湯器交換のため
   
現地調査をする。



6月15日 3週間入浴できていないので家賃の減額交渉

をするよう会社の顧問弁護士から言われている。

(すでに応急処置をしているのでは?)





6月16日 応急処置はしているし、現在は使えている

と認識しており、給湯器の交換は別の話であり減額は

応じられないとオーナー側は回答





6月16日   家賃減額には応じられないことは


了解しました。




ただこの3週間 風呂に入れていないのでその間に

通った入浴施設の費用は負担して欲しい。





またオーナーからお詫びがないのはおかしい。


原文ママ


御社(管理会社)やオーナー様からの謝罪の言葉が無いのが
本当に不思議です。






論点は本当にお湯が出ない状態なのかということ

でしょうかね?




それにしてもいきなり3週間分の入浴施設に通った


費用を払えとは!







しかも常に顧問弁護士が指示してるそう。






こちとら、顧問弁護士名で家賃減額の根拠及び入浴施設名と




通った日付けと金額を書面でもらうようにしますよ。






当然 もし偽りがあったら公文書偽造になりますよとの


警告付きで。










いいですね。大企業は。






以前勤めていた会社(従業員数14600人)なんて


個人の借り上げ社宅の給湯が壊れているくらいで


顧問弁護士が対応してくれないですし、3万人以上


従業員がいるあの大企業はそんな対応してくれるん


ですかね。








そうとう暇なんですかね。








つうか明日 この入居者に電話で確認してますよ。







係争は望むところなんでね。







しかし、大企業なんて減点主義なんだから、つまらんことで





もめないほうがいいと思いますけど。








顧問弁護士が嘘だったら偽証罪、代金の請求は脅迫罪





にも問われますし。






当然明日 どこの弁護士か聞く予定ですけどね。








大企業勤務ならおとなしくしてりゃいいじゃん



と思うけどなあ。





それが大企業勤務の生きる道ですよ(笑)






全国賃貸住宅フェアに参加しました。

一昨日はじめて全国賃貸住宅フェアに

参加しました。




サラリーマン時代は全然行くことができず、

今回が初参加でした。





一棟ものに宅配ロッカーの設置を

考えているので比較参考にできたのは

収穫。(まだ 当面 設置しないけど)






あと芦沢さんのセミナーと空室対策の

セミナーを受講。






芦沢さんのセミナーは相変わらず難解(笑)






VTを買えばいいのはわかるんですが、




それを長期保持するのが難しい。







空室対策は目当たらしい感じはなかった

ですが、立ち見もでる盛況ぶり。






それだけ空室はオーナーが悩んでいる、

興味がある分野なんですね。





区分屋は立地がすべてなので、ブランド駅

徒歩5分等であればすぐ埋まります。






(埋まるし、売りに出したら秒殺)






また駅8分でも最上階角部屋、ルーフバルコニー

、風呂に窓付き等圧倒的差別化できる”売り”

があれば空室が出ても数週間で埋まります。





それは11年の大家生活で実証してきました。







立地は変えられないですからねえ。







不便な駅の徒歩10分以上ですと益々空室を

埋めるのが難しくなるでしょうね。






埋めるのは家賃の値下げ競争のみとか。。






益々ブランド立地の区分に脚光が浴びると



思います。








よく一棟さんが 区分は自分の裁量がないと

仰いますが、裁量がありすぎるのも困る

ような感じがします。






裁量があるかないかが問題ではなく、埋まるか



どうかしか僕は関心がありませんから。。。






あまり手をかけずに家賃収入が得る。




これが不動産賃貸業の本質だと思うのですけどね。










がっつり手間をかける時間があったら、他の事業の


構想を練ったり、世界を旅してるほうがよっぽど


生産的でリタイアの醍醐味を味わえると思います。










10年前 S薬科大学のS先生や田中実さんが


言ってた意味が最近 よくわかるようになりました。





S先生や田中実さんをご存知の方は区分業界


相当長い!です(笑)





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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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