あるメルマガを取ってみました。区分所有が危険 極まりない投資であるというそのメルマガ。

著者の主張は下記のとおり。


●将来の残存価値が無い

法定耐用年数が終了したとき、理論的には土地分の価値が残ります。
しかし、それは机上の空論で、区分所有物件は自分で土地の活用を
コントロールできないため残存価値はありません。

●ぴおほうの所感
その通りです。数年後はマンション立替ラッシュで立替もスムーズに行くよう
な感じがしています。法改正には注視していこうと思っています。土地は活用するものではなく利用するものだと思ってます。

 


●0-100のバクチ投資

入ったら入居率100%で万々歳。
出て行ったら入居率0%。
空室の間、自己資金の持ち出しがある投資なんて・・・

●ぴおほうの所感
これ必ず言われますね。でも複数持っていれば、このリスク軽減されますよね。 


●管理を自分でコントロールできない

コストの低減による収益改善。
経営の基本です。当然大家業でも基本。
ところがこれを全くコントロールできません。
人任せにせざるをえない。

●ぴおほうの所感
あんまりコントロールしようと思ってないです。サラリーマンで管理は他人に
任せるのが一番だと思います。


●部屋の競争力を自分でコントロールしにくい

物件価値を上げようにも外観などはどうしようもないです。
せいぜい部屋の装備を充実させるくらい。
家賃アップにはつながらないケースがほとんどです。

●ぴおほうの所感
一棟ものの1Fとかはどうなるんでしょうか?不動産投資顧問さんのブログにあったように
最上階角部屋など、形容詞をたくさんつけられる物件持ってたほうが競争力あると思います。


●ワンルームは将来廃墟となる可能性があり
 そうなっても、所有権は永遠に放棄できない。

一番怖いのはこれですね。
私の住んでいる近くにも200万円くらいで
表面利回り15%くらいのワンルームがありますが、
空室率は30%程度です。
家賃は2万円台に突入しています。

もう少し空室率があがったら、管理費を払わない大家も
出てくるでしょう。

そうなると、管理会社が管理できない。
修繕できない。下手をすればエレベータがストップ。
そうなると悲劇です。

全入居者があっという間に出て行き、廃墟の出来上がり。
あー200万円損しちゃった、で終わればいいんですが、
そうは問屋がおろさない。

毎年の固定資産税は永遠に払い続ける必要があります。

じゃ、この不動産の所有権を放棄します、
と言いたいでしょうが、

こんな制度は日本にはありません。
永遠に所有権を放棄できないのです。

だから、”無料”のリゾートマンションが世の中に
あふれているんですよ。

知っていましたか?

●ぴおほうの所感
若者が住みたい街にしか物件持たない主義です。極端な例で言えば、代官山に
空室率30%のマンションってあるんでしょうか?そこまで言わないまでもある程度
管理がしっかりした物件で、都心の若者の住みたい街・資産価値の高い街に物件
持ってたら、大丈夫だと思いますが。。




●銀行によっては区分所有物件は資産評価の対象とならない。

カンタンに言いましょう。
いくら区分所有があってもそれを担保に融資を受けられない
こともあるということです。

●ぴおほうの所感
うーん。あんまり担保を融資にって考えてないんですね。着実にやっていきたいので、
急激には考えていないです。
今日・明日にもリタイアしたい人はこの戦法もあるでしょうが、リスクが高いと思います。



さて、これが区分所有物件の真実です。
もちろん、都心の高層ファミリータイプマンションなど
投資対象としても成り立つ投資案件もないことはないですが。

多くのサラリーマンが手を出す、格安高利回りワンルームは

■■危険極まりない■■

物件です。



●さらに、考えてみてください。
こんな物件をいくつ持てばリタイアできるのか?

私がリタイアしたときと同じ部屋数であれば137室。
137棟買う手間も、137室買う手間も同じです。

●ぴおほうの所感
そんなにいらん!



これでもあなたは区分所有物件が欲しいですか?


メルマガの著者が言われることもある意味ごもっとも。実際に 自分が買った経験があって、

そう言われているのか興味があるところです。

まあ 区分と一棟 両方 バランスよくやっていくのがいいと思うんですがね。