区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2018年05月

たまには不動産投資家らしい一日でした。

今日はまず 目黒案件の総会。




参加者は僕も含め5人。





1時30分から4時まで 全然終わらず途中で

退席しました。






しかし、これだけ皆さん熱いと この物件 

しばらく放置プレーでもいいですかね。





ただ 管理会社の管理業務主任者がいただけない。






マンションの保険料が高くなっているので

もう入らなくていいのでは?なんてのたまい

やがった!







いやいや マンションで保険入らないなんて

選択肢はありませんから。。。







区分の管理は非常に楽ですが、現状把握の意味でも

総会は必ず参加することをお勧めします。






しかも 複数持っている方は、それぞれの物件で

問題が起きると、他物件にも応用できますからね。








経験値あげるためでも総会参加は必須だと思います。




一つ例をあげると

A物件で 携帯基地局の売上が管理会社の「収益」と

みなされ 課税されることになりました。




しかも、過去何年にもさかのぼり追徴課税され、さらに

税理士雇う費用がかかったり、大変な思いしました。

一方、

B物件では、携帯基地局と利用したい旨の申し出が

携帯会社からあり、管理会社も「それは受けるべきだ」

みたいな楽天的な反応だったのですが、A物件のこと

があったので僕は反対意見を投じました。









このようにある物件で起きた対応を別の物件で全然

応用できます。





2つ目は品川ファミリーの給湯器故障の件








ビックカメラの現地調査が約10日後。




10日後(当然土日なので)は普通だと

思うのですが、管理会社が




「入居者がすごく怒っている。そんなに遅いなら

会社の顧問弁護士に相談して家賃を減額させる」

とのこと。








おいおい。本当かよ?某大企業の社員の借り上げ社宅の

給湯器が壊れてる問題を、企業の顧問弁護士が対応

してたら 顧問弁護士の体がいくつあっても

足りないでしょう。





しかも そんな大企業勤務で、給湯器の故障対応の件で

顧問弁護士に相談してたら、その人の人事評価下がると

思うけどなあ。。。




それにそんな脅しのようなことを言って、訴訟されたら

その人、もう出世の見込みはないどころか、問題社員の

レッテル貼られるだけだと思いますけどね。









管理会社には、そんなに脅しのようなクレームつける

のなら 7月に迫った更新もしなくていいよと伝えて

もらいました。










管理会社からの見積は35万程度、ビックカメラで

頼むと30万以下で収まりそうなので、 ビックで

お願いしたいところなんですけどね。




ロシアW杯のチケットが届きました。プーチンやる気満々

私自身5回目のワールドカップが近づいてきました。





これもう完全に僕のライフワーク。





こんな時くらい仕事 休みません?(笑)





まあ 僕はほんとに仕事辞めたわけですが。。(爆)





ドイツ大会16連休、ブラジル大会14連休





今回は21日間行ってきます。





いやー 今回はどんな素晴らしい大会に




なるか今から楽しみです。



W杯だけはですねえ。行かないとわからないです。



TVで見るもんじゃありません。




絶対 体感して欲しいです。





このブログでも現地からレポートしていきます。







今回はファイナルもあるので猶更 記憶に

残る大会になりそう。






チャンピオンズリーグのファイナル(アテネでの

リバプール対ミラン)に行ったり、2019年

の日本で行われるラグビーW杯ファイナルのチケット

も確保済だし、こんな暇人 日本で5位くらい

に入るじゃないでしょうか?(笑)






あとは東京オリンピックの100mですかね?







これ達成すればもう死んでもいいや(爆)






でも来年はリーガエスパニョーラツアーを2ケ月くらい

画策していますが。。。






だいたいのスタジアム行ったのですが、カンプノウ

だけ機会がなく。。。







どんだけリタイアエンジョイしてんだよ?って世界

ですよね。






で今回のロシアW杯。






いやーロシアのやる気を感じます。






P_20180529_205557




このパウチされてるのがビザの代わり(笑)





前回のブラジルW杯の時は、ビザ取るのに、

五反田の大使館に行列ができたのが嘘のようです。







P_20180529_205641




チケットはだいたい今までと同じですよね。





ICチップ入れる等毎回噂になりますが、今回も

なさそうな感じです。





7月2日にロストフでのG1位対H2位のチケット

確保済(真ん中)ですが、いまだにイングランド対日本の

試合になることを信じて疑っていません(爆)






これ 見れれば もう死んでもいいや(爆)







何回 死ぬんだよ。ってことです。




まあ W杯 4年に一回のお祭りです。






みんなで楽しみましょう。




そして頑張れ ニッポン!


僕のKPIは高利回りより高稼働率

そりゃ二兎を追えればいいですが、僕は

「高稼働率」を不動産賃貸業のKPIにして

います。







今日 門仲ワンルームの更新をいただきました。



ああ ほっとしました。



これで3期目。






門仲エリアは売り物件はほとんどでないですが、ここ

買っちゃダメですよ。







「モンナカ」のブランドに騙されちゃだめ!







僕が買った10年前はまだワンルームは少なかった

ですが、街を歩くとわかるんですが、ワンルーム

が雨後の竹の子のように立っています。







あんまり売り物がないので、冷やかしで売りに

出すとすぐに買い付けもらえるんですけどね。






まあ なにをKPIにするかは人それぞれですが、

高利回りよりは断然稼働率です。






だって 不動産投資という世間に認知されている

投資で なんで10%上回る物件を弱小個人投資家

が手にできるのでしょうか?






そんなおいしい投資ならREITさんとかが

買うでしょうよ?






しかもネットで買った?




はあ?プロをバカにすんなって話ですよ。







素人にそんなおいしい高利回り廻ってくると

思う時点で疑問に思わなきゃ。







キャプチャ3





地方高利回りはこんなナイアガラの状況じゃないでしょうか?






いまだに利回り、利回りって言ってると最後は買い手がいない

なんて悲惨な末路にならなきゃいいですけどね。。





でも「利回り星人」って言葉自体も死語になりつつあるような。






こんだけ銀行さんが絞ってくると、売れなくてアボーンって

人がどんどん出てくるような気がしますが、どうでしょうか?




ブームが終わるときなんてこんなもんなんでしょうね。




恐れてたことが起こりました。

唯一持っているファミリー物件(2LDK)の


給湯器が壊れた旨の連絡がありました。






もう12年だから当たり前か?





給湯能力24号 数十万しますかね。






エコジョーズにするとちょっと高いですが、

あまり入居者には売りにならないので

通常の給湯器でいいかな。






ワンルームだと数万円で済みますが、

やはりファミリーがランニングコストが

高いですね。






ちょっとは想定していたが、やはり痛い。






明日 ヤマダ電機とビックカメラで相見積とって



ビックカメラでポイントを稼ぎたいと思います。

退職後の確定拠出年金の詳細がわかりはじめました。

退職するという行為が初めてだったので


確定拠出年金の①移管と②新たな拠出については、


手探り状態でした。








やはり商品の品揃えを考え SBI証券に確定拠出

年金の口座を開設しました。







サラリーマン時代は3万6千円しか拠出できな

かったのですが、独立後は6万8千円まで

増額します。






基本 60歳まであと10年しか拠出できない

のでこの差額が大きいです。








今まで積み立てた1000万強ですが、一度

現金化するようですね。






うーん それはそれで何に投資するか

またまた悩ましいですねえ。






債券等”守り”のポートフォリオにするには

まだ若いし(55歳くらいからは債券の比率を

多くしたい)ひふみ投信でも買いますかね。







SBI証券の確定拠出年金は商品数が

多いので、悩ましいですが、面白いポート

フォリオが組めそうです。





スケジュール的な部分ですが、やはりすべて終わる

のは3ケ月くらいかかりそうな感じです。






6月26日に4月と5月分併せて引き落としされる

予定です。




以降は毎月26日に個人名義の銀行口座から

引き落としされます。






参考までにサラリーマン時代に積み立てたファンドです。






東京海上ねんきん博士  22,6%
三菱UFJプライムバランス(成長型)23,46%
日興インデックス海外債券  10,86%
日興インデックス海外株式(ヘッジなし)9,1%
三菱UFJ 新興国株式  24,98%
三菱UFJ Jリート   9,5%




%は資産比率です。










中野さんはリバランスしなくていいと仰いますが

やはり個人の資産。




やはりご自身で把握の意味も含め、リバランスは

したほうがいいと思いますが。。。







60歳の時(あと10年後)に2千万円もらえるように

準備しておきたいもんです。



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その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス

ソーシャルレンディングは伊藤忠商事 出資のこちらがお勧め。



人間ドック検索はこちらが安心です。



確定拠出年金はSBIがおすすめ。 商品数が多く、手数料が安いのがいいです。





フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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