区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2017年12月

正式に退職届が受理されました。

昨日 仕事納めの日に会社へ行き  


営業部長へ退職したい旨を伝え、


退職届けが受理されました。







これで正式に 来年3月30日付で27年



勤めた会社を退職することになりました。






良い大学に行き、良い会社に入るというレール






を50代にして初めて踏み外すわけです。






4月からは、自分らしいレールを敷いていきたい




と思っています。






今 50歳。




定年まで あと10年勤めると考えると、


勤続37年。






長いですねえ。あと10年って。37年って。







その時の喪失感(収入やポストや保証)を


考えればちょっと早めに新しい道を歩むのは


悪いことではないと思いますし、まだまだ会社


ではわからないものを見たり、聞いたりしたい


ことがたくさんありますので。






ちなみに営業部長はあと2年で定年。



年収は1500万くらい?



再就職(当然 前職ほどは稼げませんが)も


まだ決まっていないようです。





僕に金儲けの仕方を教えて欲しいそうです(笑)






不動産投資と 当ブログを始めて10年。





やっとここまでこれました。








まだ満足できるレベルでもないですし、



安心できるレベルでもありませんが。










区分1戸の頃は ほんとにセミリタイアなんて



できるんかいな?と思いましたが、長く市場に




いることで ちょっとは巧く波乗りできたん




じゃないでしょうか?







今 30代くらいのサラリーマンが不動産買って、


それを時代の趨勢を俯瞰し 売り買いしつつ


 リーマン勤めしながら給与他を再投資して


いれば 50代くらいにはリタイアできるん


じゃないでしょうか。
 








どんな商売でも市場に細く長くいることが





一番重要なんだと思いますよ。
 












ただ 現在は不動産収入が95%ですので、



リタイア後も①国内不動産の資産の入れ替え




②海外資産(紙の資産+不動産)による資産




のリバランス③国内不動産以外の収益化等を




やっていきたいと思っております。





とりあえず、不動産投資を通じて 10年で


リタイアできましたので、読者の方にご報告


させていただきたいと思います。







4月から





毎年の人事異動でウマの合わない上司になったり。






イヤな仕事をさせられたり。






やりたいことをやるにはまず上司を説得



しなればならなかったり。






上司の顔色をうかがわなくてもよかったり。





暑い日もスーツを着なくてもよかったり。





満員電車に乗らなくてもよかったり。





日曜日の夕方が憂鬱にならなくてすんだり。







なんだかどんな世界が待ってるか非常に



楽しみです。



12月の株主優待実績

12月にとった株主優待の実績です。





以前たくさん取った食事系の優待を




使いこなせず、ヤフオクに出したり、






糖尿病の数字もよくないので、食事系




はちょっと自重しました。






【私名義】




3673  ブロードリーフ




6077   Nフィールド




2501   サッポロビール 200株




3003   ヒーリック






4633   サカタインクス




5946   長府製作所




5959   岡部




6592   マブチモーター




9830   トラスコ中山





【嫁名義】




6077   Nフィールド





2501   サッポロビール  200株




3003   ヒューリック




4633   サカタインクス




5946   長府製作所




5959   岡部




6572   マブチモーター





9830   トラスコ中山





4826   CIJ





2702   日本マクドナルド  300株





12月はトラスコ中山なんかは以前にも



紹介しましたが商品のグレード等良い



優待だと思います。




ビールはサッポロで200株取ると、


サッポロライオンが安くなるので良いです。

(20%引き)






キリンとかアサヒ等のビールはあんまり


プレミアム感感じないですねえ。





糖尿病でジュース等は飲めないので、コカや


キリンや大塚HDS等は候補にもあがりません


でした。








次は2月ですね。



イオン系はたくさん取りたいものです。



僕が退職前にがっつり借金しない理由

多くの人が退職前にがっつり借入する


傾向があります。





そんな僕も一時はがっつり借金して



辞めようと思ったのですが、病気に



なったのを別にして、その発想は止めました。









その理由として








①不動産賃貸市場に懐疑的なこと。







相変わらず不動産賃貸市場に絶対的な信頼を




置いておりません。




今は一時的な享楽的なムードが落ち着いて



来て、現実的な厳しさがちょっと分かって



きたような時でしょうかね。









目黒や月島などに都内好立地に物件


持っていながら、そこまで心配すること


ないじゃん。と思われるかもしれないん


ですけど。。。



こんな都心でもあっという間に賃貸市場崩壊



しますからね。





新宿の小滝橋通りの先に400戸のワンルーム




作っているの知ってます?






新宿駅徒歩15分くらいのところですよ。






西新宿駅5分ですか。







あんなんのが あと2つか3つ出来れば一気に





その地域の賃貸市場は崩壊します。






ま 区分屋はあっいう間に売り抜ければいい



だけなんですが。。。。








そんなことが起きる可能性はゼロじゃなく、



どこでも起きる可能性が高いと思ってるんですよ。





大東建託ほんと怖いっすからねえ。









②退職したら賃貸収入だけで返済しなければ


ならない。







①と連動するのですが、賃貸収入を満室時



80~90%で想定してるんですかね。




それでも、場所によっては70%前後くらい



行く可能性があるわけです。







そんな状況になったとき、がっつり返済が



あったら困っちゃうわけです。








またリタイアしたら給与所得がなくなり、



賃料収入のみになるわけです。





事業所得でもあれば、別ですが、不安定な



賃料収入だけで多額の借入金を返すのはリスク



が高いと判断したわけです。






ちなみに僕の場合、退職金の繰り上げ返済後の



借入金の返済額は約31万円/月の予定です。







さあ この30万が多いのか、少ないのか?









そのうち19万が都内駅5分の一棟の


ものですが。。









以前も千昌夫さんの本を紹介しましたが、



不動産であぼーんするのは多額の借入しか


ないんですよね。





僕は相変わらずチキンなので、こんなんでも




ビビって退職を迎えるわけです。




退職した後の健康保険について

退職した後の健康保険について



多くの退職関連本には





①自営業者が入る国民健康保険に加入する





②会社の健保を任意継続(最長2年)する





③嫁の不要 あっ扶養に入る











この3つしか書いてありません。








ただ、僕はすでに合同会社を作っているので






④協会けんぽに入る





という選択になります。











「協会けんぽっ」てなんじゃい?ってことで




中野にある協会けんぽに電話し、わからない




ことを確認しました。








また協会けんぽ加入の手続きは、各最寄りの


年金事務所で行わなければなりません。



4月は加入者が多いので1~2ケ月は手続き


終了まで時間がかかるかもしれないとのこと。







このパターンでいうと






標準報酬月額が88,000円の場合





健康保険料(介護保険料込)で10,172円




厚生年金保険料で16,104円





合計で26,276円/毎月







確かに健康保険は現在の会社員時代より




大幅に減額できますが、厚生年金が




しょぼしょぼなので確定拠出年金や




小規模企業共済をどうリンクさせるかですね。





あと このパターンだと国民年金保険入らなくて

いいんですね。



まったく気づかなかった(汗)





付加年金とか入りたかったのになあ。




普通の退職本では「退社前に会社作って


社会保険を節約しろ」みたいなことは、


絶対書けませんが






不動産投資家のみなさまは 当たり前に


できるスキームなので良いかもしれませんね。








誤り等ございましたらご指摘ください。





マンション管理にまつわるエトセトラ

なにげに自宅療養なのに、投資用ワンルームの


大規模修繕等に精力的に動いています。








ここんところのマンション管理にまつわる


エトセトラ。










旧自宅マンション。築12年なので大規模




修繕を計画中。





まあ ファミリーなんでしっかりやってくれ




ているだろうとのことで修繕委員等には入って




いませんでした。










なんといきなり、今回の大規模修繕に伴い、





管理費を倍にするご提案が。。。。。





新築時の修繕計画はどうなってるんですかね?






あまり知識がない人が修繕計画なんかやると




管理会社の言いなりになりかねないので、たまに





出席したりして目を光らせないといけないですね。










で次は、高置水槽から直結増圧給水方式への





変更の提案が同時に2つのマンションから提案が




ありました。










2つのマンションから見積りもでたんですけどね。






なんと料金が5倍!!








いくら行政区が違うにしろ、5倍も違うわけ


がない。






というわけでここでもクレーム及び見直し


指示です。







もう一つ。







携帯会社に基地局としてレンタルして収入がある





マンション無いですかね?















ここ最近 そういったマンションに横浜市が





集中的に課税対象にしてきて、川崎市に



あるマンションにもその波がやってきたわけです。








過去5年にわたり、追徴課税、および税理士費用。









これだと ほんとに儲かったかどうか



わかりません。





で同じ時期に某千代田区の物件から





「携帯会社から基地局として借りたいという


話が来ました。管理組合として収入が増えます」



みたいなチョー楽観的な議案書が来ました。









で返信に、追徴課税になったらどうすんだ?


税理士費用は?とがっつり反論しました。















同じような議案だったので、他マンションの


事例があったので異論反論できましたが、


管理会社は知識の無い人も多いですからね。








自ら勉強するとともに、そういう管理会社に



反論できるようにはしたいものです。










川崎の大規模修繕はほぼ合意が取れそうです。


予算2千万(そのうち借入6百万)



























大規模修繕後は、修繕積立金が値上げする予定



ですので、その前にこっそり売り抜ける予定です。



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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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