区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2017年08月

大家業 10周年

門前仲町のワンルームを購入したのが

2007年の6月。




不動産賃貸業に参入して無事10周年に

突入しました。





光速な方たちと比べ歩みはかなり遅いと



思いますが、この10年間で自己資金をガンガン



入れ自己資本比率を強固にし、不動産の



弱点である売りにくく換金しづらいという物件



ではないものをあえてポートフォリオに加えて


きました。








いいんです。そこそこの利回りで。









15%もいりません。








8%くらいで上出来だと思ってます。







15%の利回りなんて普通の人に廻って





くるわけないじゃんと思わなきゃ。










しかもネットで探す?






はあ?















さすがに情報化時代にありえないでしょう?











限りなくトラップですよ(笑)










不動産賃貸業ですよ?







新しいビジネスモデルでもなんでもなく





江戸時代、いや室町時代か?からある




原始的な儲けの仕組みですよね。







あくまでも事業なので細くても長くやって





いきたいと思います。







よく不動産賃貸業で3年でリタイアしました。





それでコンサルやってますって人いるじゃない





っすか?











つうかなめてんのか?と思いますけどね。






不動産業界にもプロの人いるでしょう。





そんな人に失礼ですよ。






これからも情報過多な時代に惑わされる




ことなく、またガンガン借金増やすわけでもなく




そこそこの借入で財務体質を強化していき




細く長く不動産賃貸業を続けていきたい



と思います。








退職は計画的に【NISA編】


昨日の5698エンビプロHDと今日の3133海帆





と2日連続でストップ高になりました。





こんなん初めての大マグレです。






NISA。




これ運用方法が無茶難しいと思ってます。





確定拠出年金はインデックスをリバランスしてって





いくらでも良いブロガーの方がいて勉強になるので





すが、



NISA。



これをうまく活用している人を知りません。






まずは僕と嫁の2名義を僕が運用しています。






一人 年間120万しかないので年間240万。






まずは10万円以下の銘柄は必須。





ここも区分と同じく徹底的な分散。





あと僕のスクリーニングの条件ですが、







1)10万円以下 2)年初来高値 3)利回りで



ソートして3,5%以上の銘柄があれば


買っています。








これ意外と勝率高いです。





詳しくはこちらをお読みください。










僕は株も不動産も逆張りより順張りの方が



相性いいみたいです。






たまーに弁護士ドットコムとオークファンみたいな



マザーズ銘柄買っちゃいます。(当然10万以下)






運よく弁護士ドットコムは3倍になったので利確して




次の銘柄に行くかもしれません。




オークファンは 完全に市場予測を見誤りました。





もうメルカリ経済圏なんですよね。





オークファンの時代じゃないと(笑)





日経新聞はよく読みましょう。








嫁の方は 株主優待銘柄を中心に買っています。






僕の方はリート、個別銘柄で、うまく毎月分配に





なったので(たまたまですが)、来年以降、この



銘柄群で上書きするか、思い切って新興国の


高配当行くか悩み中です。






来年日本の株価が軟調なら 新興国なんです


かねえ。









ほんとNISAの活用法がわかりません。









えらい人教えてください。







もう会社辞めるんですけど・・・・

あなたの会社には業務改善運動っぽい


ことありませんか?










なんと 来年3月には会社辞める予定なのに、




グループ企業合わせると数万人いる弊社で、






今日 業務改善運動の優秀賞に選ばれて





しまいました。











250人くらいいる部内で勝ち上がり、グループ




(ここで5000人くらいか?)も今日勝ち上がり、





次回 年末には全国から勝ち上がってきた





グループとの決戦大会なんだそうです。









僕と同期の2人のチームで僕が起案し、同期が




プレゼンするってパターンで今日はホールディン





グスの専務にプレゼン。









NTTコミュニケーションや富士通などの大企業






にお勤めだと、なかなか社長や専務と話する





機会もないんじゃないでしょうかね?










昔 LINEさんとの協業の説明を会長にしたとき





以来の大舞台。










今回の提案も セールスフォースやサイボウズが






やっているCRMをお金かけず、20代の若手や





60代の定年まじかのおっさんまで全員参加で





やりましょうって軽い提案なんですけどね。







そろそろ早期退職の詳細が出てくるので、もう




会社行事もフェードアウトしたいんですけど。。。









 

怒涛の内見6件、申込2件、もう一部屋は申込却下。

未知数だった 木造アパート 1Fですが

今週だけで内見6件、そのうち2件申込

いただき、そのうちの1件で決まりそうです。







初 韓国の人です。






空室期間 約1ケ月



敷1 礼0 AD200でした。








前回紹介した亀田さんの本じゃないですが、




この駅、新築、築浅で駅5分以内ってほとんど




物件が無いんです。







狭小とは言え、さらにBT別が差別化になって




いるんですかねえ。






2件申込いただいて却下した方には9月中旬




に空く2Fの部屋を勧めています。  





こちらは駅近、BT別はもちろん天井が高い


のが差別化ポイント。







早く決めて欲しい。







もう一つの東横線物件。






地元で数社ヒヤリングに行ったんですよ。






駅3分でも厳しいですって。





地方出身の人、東横線だからって安心しないで



下さいね。


バンバンワンルーム立ったますから。





新築が建てば、古い物件は家賃を下げるしか



ないですからねえ。




でもここは古いというデメリット以外に眺望という





セールスポイントがあるんです。







毎日がワイン片手に仕事の疲れが癒せます(笑)









で9月9日に内装が終わるのですが、10日から





入居したいという情報が。。。














でもですねえ。この人48歳 男性で生活保護




なんですよ。





生活保護は大家にとって滞納にならないし 




いいんですけど、48歳で生活保護ってどう



なんですか?





(千代田区物件も生活保護者ですが、心情的には



なんで生活保護で千代田区住んでんだよってのが


本音)




この物件 なにせボロイんで、騒音問題とか


起こされるとイヤなので却下しました。





なんで一番苦戦しそうな物件は まだまだ入居者



募集中です。





お願いしているところはat homeしか掲載にならない



ので初めてエイブルに営業に行きました。







エイブル、Chintai,homes,スーモに掲載なんです


ってね。






ADは150。





どれだけ力があるか楽しみです。





なにせ4年ぶりの客付けなので全然ノウハウの

蓄積が出来てない(笑)







出来てなさすぎる(爆)








もう素人同然です。

ちょっと不動産関連本も読んでみました。


ここんとこ 時間があったので不動産関連の本を


読んでみました。











著者はわひこの社長さん なんですね。





以前 千葉の物件 見に行って、




「人が住んでれば どこでも賃貸経営は出来るん



ですよお」と年端もいかない若者に言われ、びっくり



したことがありましたが。。。。





P59にあるお客さんの例で




郊外のRC3棟で4億4千万借入してCF850万


って成功してるんですかね?









ちょっと微妙なような感じしませんか?





中身はちょっと難解なのですが、ワンルーム


を30年以上運用している話は参考になりました。





ワンルーム探している人はわかると思いますが、


都心にある物件はほとんど出てこないですよね。


総物件数。





これ 清さんみたいに何十年も持つ人が売りに


出さないでしょうねえ。














亀田さんも業者さんなんですが、これなかなか秀逸。




僕は利回りや積算より 入居者目線、顧客起点


で物件を見るようにしてるんですが、まさにこの本


はそういう視点で入居者がどういう物件を選んで


いるかについて書かれた本。





業者さんの本でありがちな、今の時代は


サラリーマンも地位が安定じゃないとか、


金融緩和で低金利で貸してくれるとか、


地方でも賃貸需要が強い地域があるから



心配無用とか もうそんな話はどっちゃでも



いいんです。







今の入居者が何を求めてて、どんな設備が


家賃を維持できるかを事例をもとに書いて


ある本は最近 特になかったような感じが。。。







不動産投資しないと損ですよ。みたいな不安を


煽る本よりよっぽど良著でしたね。











これも意外と良かったですよ。



なにせ 会社を辞めた経験が無いので、

4月からどんな感じになるか全く未知数。





この本は辞めた人の事例が多く参考に



なりました。




NHKでやっているドラマ定年女子とは全く関係

ありません。





女性は、家の食器を変えたり、園芸をしたり



日々の生活のちょっとした変化を楽しむことが



できて、意外と充実した会社外生活を送る




ことができるってが共感できました。





おっさん 全く日々の生活に興味がない


からなあ(笑)





なにせ シミュレーションは必要だと思っています。






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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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