区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2017年02月

相変わらずセミナー通ってます(笑)


相変わらずセミナー三昧です。





自分自身への学びもしかり、この不動産





ブームを体感する目的もあり。。。






先週はスターマイカグループの大林弘道さん









いやーあんな立派なところでセミナーできる



んですね。



しかも「じぶんリート®」®指定です(笑)



不動産の転売いやせどり(笑)ってそんなに



儲かるのでしょうか?




個人で所得税還付受けて、法人では黒を



出して融資を受けるかあ。なるほどメモメモ





そして今日は村上俊介さんのセミナー。







平日の夜にも関わらず100人はいたでしょうか?




村上さんはチョーイケメン。





イケメン好きなおねえさん、おかまさんはぜひ





参加してみてください。







それにしても参加者のみなさん 前のめり過ぎ



です(笑)もう目が怖い(爆)






地方がやばいのはもちろんみなさん承知



でしょうが、1法人1物件も一刀両断。






そりゃ コンプラインス違反っつうのも



ありますが、マイナンバー紐つけが4年後くらい



実現し、一括返済なんか求められたら悲惨ですよね。





そもそもかなりのコンプライアンス違反だと



思われ。。。





実際の売買の事例で千歳烏山歩15分や中板橋



歩15分で転売できる事例は相当安く買えないと




できないような。。そもそも徒歩15分って気分屋



いや区分屋からすると信じられません。









ほんとこれで売れるんですか?すごいなあ。



地合が冷めても売れるんでしょうか?




村上さんのいう「首都圏」というのが賃貸需要


という観点から言うと広すぎるような気が


します。


「札幌」や「福岡」もリートが買うからいいらしい。





今は みなさん 買うことに夢中になっていらっ



しゃますが賃貸需要は相模原・所沢などの16号



線内のエリア・都下はもちろん、都内の方南町や


練馬などもかなり崩れていると思いますし、今後



もさらに需要は崩壊するような気が



しますけど。。。






ま 安く買えりゃ問題ないのか?





いやーその考えは危険だ(笑)




区分屋は 業者目線や投資家目線ではなく、


あくまでも顧客目線(つまり入居者目線)で


圧倒的な差別化をしたいところ。




よくいう顧客第一主義ってやつですよ。


最近聞かないですけど。





顧客(つまり入居者)が満足する不動産を徹底して



厳選して買っていけば、ブルーオーシャンな不動産



賃貸業でも勝ち抜いていけるんじゃないっすかね。



あくまで素人考え(笑)




村上さんの得意技は財務3表に基づいた不動産



投資。




質問者で財務3表に詳しい書籍ありますか?って



聞いてた人いましたが、「簿記2級取りなさい」



以上だと思われますが。。。


ちょっと厳しいいい方ですが、普通にサラリーマンやっ


てんなら簿記2級程度持ってないと仕事する資格


ないような。。。


貸方、借方面白いですし、いつまでも使える能力。



20代・30代の方はぜひ取得しましょう。








あと今さら短期譲渡と長期譲渡のことを聞いてた人



がいましたが、明らかに勉強不足。


逝ってよし!ですよ。



勉強しないと業者さんにカモられますよ。。。



そうでなくてもJD大家も出現するくらい猫も杓子


も不動産投資家ですからね。



はやく出てこいこいJK大家。





もう一人のスピーカーの人が不動産投資始めた



理由を「定年後に、社会と接点持つために不動産



投資始めた」ってのはかなり共感。メモメモ



でした。





今週末はきらめき不動産さんのセミナーに。。



きらめきさんには聞きたい質問があるので楽しみ。




来週は冨士企画さんのノーマン浦田さんの


セミナーに参加します。






まだまだ学ぶことばかりです。


2月の株主優待 参加者が増えてきましたが。。。

2月の株主優待です。





だいぶ気づいてきた人が増えてきたので


苦戦を予想しましたが、案外すんなり取れました。






【僕名義】



吉野家
ビックカメラ
ドトール 300株分
ユナイテットスーパー
イオンデイライト
アークス
プレナス
スギ薬局
イオン
DCM
ABCマート
イオンモール





【嫁名義】


吉野家
ビックカメラ
ドトール 300株
DCM
ユナイテッドスーパー
イオンモール
イオンデイライト
プレナス
アークス
スギ薬局
ABCマート




今日は 仕事をフレックスであがり、


19時にはPC前で待機。




初めて吉野家が取れました。




牛丼食いまくる(笑)





スギ薬局も家からは遠いのですが、



優待内容は高価格で近所のツルハ



よりよっぽどいいですね。




ドトールは本読むのによく使うので



嫁名義も合わせて600株。これで




しばらくタダコーヒーだ(笑)










3073ダイヤモンドダイニングや




3387クリエイトレストランは出現も




しなかったのでしょうか?





食べ物系はタダ取りには難しいっすね。






心残りは7512イオン北海道(どんだけ


イオン好きやねん)、7611モレスコ


8519ポケットカード、9843ニトリ


ですかねえ。








激しい戦いを終えて 90%くらいの評価です。







3月は本気で頑張りますよ。




休んじゃおうか?(笑)



仕事してる場合じゃない(爆)




絶対に負けられない戦いがそこには



あるんですよね。







ほんと株主優待権利取りは萌(燃)えますね。



参加者がこれ以上増えませんように(爆)

それはどうかなあ








書評で評判の良かったこの本を読みました。



20代からはじめて40歳セミリタイアかあ。



うーんいいですよねえ。素敵な響きだ。







ただ2つ間違っていますよといいたい


40歳もそろそろ終わる50歳前のおっさん(笑)







一つは住宅ローン組んではダメって話。





20代でも結婚して子供もいるような人と


将来どうなるかわからない人いろんな


クラスターの人がいるわけで、断定的に


住宅ローン組むなってのはいかがなもんでしょうか。







私の場合、34歳のとき 品川にファミリータイプ


の新築マンションを購入。




頭金もガッポリ1300万入れたので、47歳で


完済。




区分の売却でキャピタルが大きく出たラッキー


もありますけど。。。






この物件 今は年間200万以上現金を稼いでくれる



孝行息子で現在築15年。




65歳になる15年後の築30年前後で売るとしても



ルーフバルコニー付き・風呂に窓付きの最上階



角部屋で3千万以上では売れるでしょう。



その間、空室率が10%と見ても3千万以上の

インカムゲインが入る見込みです。




65歳で3千万のキャピタルはスペシャルボーナス。




もっと粘って75歳で2千万で売っても老人ホームの



入居費くらいにはなりますかね。





急行停車駅徒歩5分と もう一駅も徒歩5分の



2駅利用可物件。





さすがにこれで売れないと困る(笑)





都内も徒歩10分じゃ売れない時代は



すぐそこだと思います。






相当安くしないと。





それぐらい売却して利益確定するには



慎重になっています。





だって不動産余るんだもん。今後も。。どんどん。








「価値ある不動産を若いうちから所有する」






会社に勤めている人であればこういうのもアリ



だと思います。





いやー住宅ローン組んで不動産買って良かったです。





ほんと。






あともう一つは年金は将来ありませんよって話。





いやー 将来あったら悲惨ですって。




イギリスみたいに移民が日本社会を担うような構造に


政府のさじ加減一つで変わりますからねえ。



僕は僕の実年齢の10歳くらい上の人がどういう



生活をしているのかをよくヒヤリングします。






自分が10年後どうなっているか?10歳上の人が


何に関心があるのか、どういう生活をしているのか?



に興味があるからです。




年金 月いくらもらっているんですか?なんて

聞くのもへっちゃらです(笑)





今日も65歳の人捕まえて、ずっと個人年金が必要か



否かを昼飯の時にずっと話してました。もう朝まで生



テレビ状態(笑)





個人年金についてはちゃんと会社勤めしてれば不要。



AFPの僕の考えは今は401KとNISAで十分だと



思いますよ。







僕も働ける時間と言えば70歳を迎えるあと20年



くらいしかないわけです。





今 60歳の人(定年する年頃ですね)、65歳の人


(雇用延長も卒業する年頃ですね)たちの関心は


もっぱら年金なんですよ。あとは健康(笑)






そ 年金は生活のベースになる収入なんです。






当然 あと10年後には減額されるのはわかって


ますが、若い頃から準備していないと65歳で


月20万稼ぐのって結構大変だと思うよなあ。




不動産投資やってる人なら法人作って厚生

年金入っていたりするんでしょうかね。



少なそう(笑)



生活のベース確保しておかないと


ほんと悲惨だと思うけどなあ。



ある程度 年金ももらえるし、来年プチリタイア

して付加年金入ったり、確定拠出年金増額したり、

小規模企業共済入ったりして、さらに老後も盤石

にする予定です。





それにしてもベースになるのは厚生年金になると

思いますけどね。



区分のデメリットである管・修を有意義に使おう

区分否定派の方が、かならず言うのが


「毎月 管理費・修繕積立金がかかるじゃん」



っていう決まり文句。






たしかにそれはデメリットですが、それを上回る




駅近の物件を取得できたり、物件を売るとき




に売りやすかったり(シェアリングエコノミー



の時代なのに、土地みたいな金食い虫を



そもそもなぜ所有するんだ?って話もありますが)



するメリットがあります。










一棟さんのいう土地で売却できるって5年後、



10年後にも、ほんとに売れるんでしょうかね?







売ることについて甘い見通しはほんとやばい






と思いますよ。






ほんと買う人いるんでしょうか?






現金化しづらいってのは古今東西「不動産」の




デメリットでしょう。









また 賃貸物件探すときってマンションと




アパートってカテゴリーあるじゃないっすか?




あえてアパートって人っているんでしょうかね?




僕ならアパートのチェック外して検索しますけど。。







で冒頭の管理費・修繕積立金のデメリットですが、




もうねえいいんですよ。デメリットで。。。









それをちょっとでも取り戻しましょうよ。









というかとりもどす努力をしましょう。


















というわけで僕が理事長を務める某区分で




宅配ボックスを補助金を使って導入する




議案を上程しようと思っております。






この某区分マンション、へっぽこだった



管理会社を駆逐し、女性専用というなんとも



前近代的な制度を撤廃し、来年はいよいよ



足場を組んでの大規模修繕、かつ宅配ボックス



を導入します。






これで東横線徒歩3分の立地のメリットに



設備を最新のものを導入し、一棟ものさん



との競争に勝ち抜く物件にしたいと思っております。






その前に 夜景で圧倒的に差別化してるんです


けどね。(と本人は思っている)




一人の力じゃ月12,000円の管理費、修繕積立金で



なかなかここまでできないと思いますが。。。






あっあと月1万円の役員費もらっているので



実質2千円ですが。。。。




そんなこんなで区分派の人は、デメリットを少しでも





低減できる経営努力は必要だと思いますけど。。







どんどん理事会にも参加して、一棟ものさんに



負けないスペックの区分に仕上げましょう!!




理事に変な奴がいて 意見がまとまらない、



イニシアティブが取れないならすぐ売っちゃい


ましょう!!






都心区分なら買いたい人一杯いますよ。





相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう
横手 彰太
クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
2016-11-21




相続で中古ワンルームのスキームが確立すると



益々買いたい層が充実しますね。



すごいボリュームだ。







そんな区分好きの一人ごとでした。



NISA 買い出動

NISAもご利用を計画的にしないと


いけないですよねえ。




そ ふるさと納税と同じような感じですね。





うちは嫁の分も合わせ、年間240万が



NISA予算。





基本的にはNISAのメリットを活かせるように



配当重視かつ大きくキャピタルゲインを得られ



そうな新興市場銘柄を買う方針です。








全予算で言うと配当重視が70~80%くらい、



キャピタルゲイン狙いが残りの配分です。




1銘柄当たりは10万円以下かそれ前後。


大きく分散です。




大きく分散する理由としてリタイアした後の楽しみが




いろんな会社の株主総会に出ることだから。。





上場企業の経営戦略をナマで聞ける機会は


貴重ですからねえ。




うちの会社の株主総会でヤジるのも面白そうだ。


いや それはやばい(笑)






今 狙っているのは配当重視では以下の4つ


いずれも配当利回り4%強



かつブロードリーフは優待もおいしい。



2384 SBSホールディングス




2362 夢真ホールディングス




3673 ブロードリーフ




リートで


2384  大江戸温泉




ETFも合わせて毎月分配のある自分



リート組成するのも面白いかもですね。





キャピタルゲイン狙いでは



6027 弁護士ドットコム





これ 明らかにもう競合ないじゃん(笑)


不動産投資はもう競合だらけですが、それとは


正反対。



一時期のM3と同じような感じじゃないでしょうか?






日経の夕刊にも書いてあったけど



「離婚の調停が過去最高!」なんて



いよいよ日本も本格的な訴訟社会に



なればここの出番じゃないっすか?




そういう私もここで弁護士さん探しました。



あっ訴訟ネタはまた後日。



確定拠出年金もNISAも不動産投資の前に



しっかりやっておきたいもんです。









不動産会社の面接はハピタス経由で!! ヨーロッパへ行けるくらいのポイントは すぐたまります。

その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス

ソーシャルレンディングは伊藤忠商事 出資のこちらがお勧め。



人間ドック検索はこちらが安心です。



確定拠出年金はSBIがおすすめ。 商品数が多く、手数料が安いのがいいです。





フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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