区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2013年02月

確定申告と格闘中

不動産所得は前年比107%くらい。



これは劇的に増えるわけでもなく、

現状維持か微減のトレンド。



借入も着実に減ってはいるのですが、

必要経費になる借入金利息も、

同時に減っていく。減価償却費も

しかり。




配当所得も、目くそ鼻くそだし、やはり

なにか事業所得があるといいですね。



それが一番難しいわけで。。。



不動産所得も再整備するか?

いずれにしろ、このままでは伸びシロ

というか可能性のない事業のような

気がします。

なんか不穏な空気が漂ってきた。

やべえなあ。また空室だ。



今度は春日駅歩5分のファミ混。



homesアーカイブみたら、高い値段で

売買されてるのね。



イメージ





800万で買ったんですが、1000万

では売れそう。



もう売っちゃおうかな。




10部屋中2部屋空室。




なんか不穏な空気が漂ってきたぞお。




ちなみに家賃がバラバラなので、計算

しにくいけど、損益分岐点だしとこ。

早く埋まりますように。

加藤隆さんが日経ビジネスメルマガで紹介

私の師匠筋にあたる加藤隆先生が

日経ビジネスメルマガに紹介されて

いました。

さすがです。

ブログのアドレスを紹介されていれば

良かったなあと思いました。



アベノミクスで不動産価格が上昇するのではないか、と期待する向きもあるだろう。株価上昇で家計の懐具合が改善。住宅を買おうとする動きが広がり地価が底堅くなるとの見方が出ているためだ。ただし日本経済は基本的に少子化・需要縮小の世界。50戸・3億6000万円を不動産に投資する加藤隆さん(50歳代)の目にはどう映るのか。

加藤さんは大手企業に勤めるサラリーマン大家さん。投資物件は東京を中心に札幌、名古屋、福岡・博多など地方の中核都市の中心部に約50戸を所有する。購入総額は実に3億6000万円で、ローンは2億円近くに達する。ローン実額が多いですね、と聞くと「資産が負債を上回り、問題はない」との答えが返ってきた。

 加藤さんの不動産投資歴は1986年から。折しもバブル経済に差し掛かる時期で、「いま不動産を買わなければ損」というムードがはびこっていた。その後、バブルは崩壊。加藤さんにとって高値づかみとなった物件も出たことから、サラリーマン大家として戦略の練り直しを迫られた。

 不動産投資には様々な法律・税務などの専門知識が役に立つ。そこで、関連資格を片っ端から受けた。しかし、一度落ちた資格は「合格するまで受けていると時間の浪費につながる」と考えて受けないという。

 それでも加藤さんは行政書士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー(FP)といった資格を次々に取得。基本的な知識を身につけた。

加藤さんが投資対象に選ぶのは「災害リスクが少なく、人口が増えている」場所だ。少子高齢化の日本で、人口が増えているのは東京、大阪、名古屋、福岡、札幌及びその周辺にとどまる。首都圏では地盤が比較的しっかりしているとされる西側、新宿駅以西の物件を重点的に見つける。実際、東京で投資したのは初台、千歳烏山といった駅に近い物件。実質利回りに換算し2ケタ台の投資物件もあるという。

 最近、特に注目しているのは開発が進む名古屋駅、博多駅付近だ。例えば名古屋駅前は高層ビルが次々に建ち、旧来の繁華街・栄に比べ存在感を高めてきたが、「さらにリニア中央新幹線で東京と40分で結ばれる計画があり、不動産価値は確実に高まる」(加藤さん)。今から14年先(2027年)の構想を見据え、価値の上がりそうな投資物件を検討しているわけだ。

不動産物件への投資にあたって加藤さんは「仲介業者に『買いたい』という本気度を示すことが大切」と話す。冗談半分で不動産を買おうとすると、業者はなかなか掘り出し物物件を出してくれない。さらに、例えば「名古屋駅のそば」と具体的な条件を絞っておくと、利回り面で魅力的な物件情報が入るという。

それにしても不動産に3億6000万円を投じる個人投資家はそう多くはいないだろう。加藤さんはなぜここまで投資してきたのか。その答えとして、加藤さんの口からは「自分の身を自分で守るため」との言葉が出てきた。国の年金財政破綻や企業のリストラが、いつわが身に降りかかってもおかしくない。財政破綻すれば円の価値が急落し、インフレが急速に進むかもしれない。賃料収入が得られ、売却もできる不動産はそのときのための財産になると考える。

 アベノミクスで不動産価値は相対的に上がると考える。物価上昇率2%目標という物価誘導策で、資産価値のあるものの価値が貨幣に比べ上昇すると読む。

 ただ日本経済全体が成長するとの見方は持っていない。むしろ国家財政が悪化し国債暴落・長期金利上昇というシナリオを頭に入れている。「そんなとき、借り入れをしてでも不動産という資産価値を持っていることは重要」。現状で住宅ローンを組む場合、極力長期固定で臨む考えだという。

 金や銀、プラチナも購入している。投資先の分散にも熱心だ。ただ株式やREIT(不動産投資信託)には投資しない。「株はマネーゲームの色彩が強いし、REITは他人に運用を任せることになり、自分でコントロールできない」と考えるからだ。

 最近、マレーシアの不動産にも興味を持ち、家族でクアラルンプールに行ってきた。地震がほとんどなく、投資対象としても魅力を感じた。現地の不動産売買の法制・税制を知る必要はあるが、地域分散の意味でも新興国での投資の可能性を探っている。












やっと中が見れる。

今持っている10部屋のうち、5部屋は

まだ中を見たことがありません。


今回、購入した物件は希少立地な

うえに、眺望を期待して買った物件。



初めて中を見るのでドキドキです。

サラリーマンに脱税指南 容疑のコンサル社長逮捕

2月15日の読売新聞 夕刊。



架空の副業で赤字を作り出して給与所得

と損益通算することで、3年間で2500万の

不正還付を受けさせていたとな。



不正還付は東京国税局の税務調査で発覚。



不正に手を染めたサラリーマンらは逮捕

容疑の分を含め全国で100人以上に上る。



個別の不正還付額は少ないことから、会社員

らの刑事責任は問われない見通しだが、

還付分を返還した上で、重加算税や延滞税を

課されることになる。




趣味や関心事などを聞いたうえで、スポーツ

インストラクターや塾講師、コンサルタント

など架空の副業を提案、虚偽の内訳書の

作成方法も指南していたという。




皆さま 気をつけましょう!

不動産会社の面接はハピタス経由で!! ヨーロッパへ行けるくらいのポイントは すぐたまります。

その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス

ソーシャルレンディングは伊藤忠商事 出資のこちらがお勧め。



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確定拠出年金はSBIがおすすめ。 商品数が多く、手数料が安いのがいいです。





フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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  • 西郷どんで盛り上がる鹿児島と奄美大島に行ってきました。
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