区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2012年01月

沢山の応募ありがとうございました。

ML募集で沢山のメールいただきありがとう

ございました。

これにて、募集を締め切らせていただきたい

と思います。

先ほど 先着7名様の方へ招待状をお送り

いたしました。

漏れてしまった方、大変申し訳ありませんが、

ご容赦のほどお願い致します。


メーリングリスト 復活しよう。

私 常々思うんです。


今は 消費者主権時代。


消費者が情報を収集し、共有することで、

更に洗練された消費者になる時代。


情報量の格差が、成果を左右する時代です。


翻って この区分所有投資の業界。


会社勤めの人が多数を占めるためか、なかなか

情報共有する場がないとお聞きします。



で以前に メーリングリストをやっていたのを

復活させたいと思います。(人が集まれば)


2009年3月から2010年7月まで濃密な

情報交換をさせていただきました。


私自身も有益な情報交換をさせていただくことが

できましたし、新たなメンバーで情報交換が

できればと考えています。



というわけで メンバーを大募集します。


(先着7名様)


【要件】
*区分が好きな方

*物件を持ってる持ってないは構いません。

*業者の方は参加できません

*ロム専(情報を発信しない)の方はダメです。

*業者さんの悪口は大歓迎ですが、メンバー
 の批判はダメです。


以上

5つの条件を満たす方、左下からメールを下さい。



ディープな意見交換をしていければと考えています。

さて 次の相続税の総額はいくらでしょうか?

法定相続人 妻   課税価格1億

        長男  課税価格1億

        二男  相続放棄している



ここまでシュミレーションして不動産投資

しろってことですか?

野瀬さんところみたいに夫婦そろって会計士

だったらいいですけど。。。。

お任せしてる税理士にやらしゃーええやん

という意見もありますが、興味・関心のない

奥さんだったら 胃が痛くなりますね。



地方都市の高利回りアパート投資の失敗

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田中実さん ご存じですよね。


藤山さんよりも元祖大家さんかも知れません。


私 実は 田中さんと区分所有を一緒に見に行ってた


ことがあって、「ああ こういう観点で物件買うのかあ」


などと勉強させてもらってたことがあります。


で 最近 田中さんの消息聞かないなあと思い、


調べてみたら、あるサイトに以下のような記述がありました。




私は、サラリーマンとして40才のときに、東京から大阪、九州・札幌へと全国に広がる不動産バブルを予測しました。この不動産バブルの波に乗れば、一躍億単位の資産を作ることができるのではないかと思ったのです。
そのため、まず東京(城西地区)のワンルームマンションを6戸購入し、その6つのワンルームマンションを担保にして、大阪ファミリーマンション・札幌アパート、浦和アパートと買い増しを進めました。購入資金はほとんど都市銀行からの借金です。もともとのお金は、東京のワンルームマンションを購入した頭金290万円の自己資金です。結果、全国北の札幌から南の九州まで、アパート・マンション74戸(約6億円、自己資金約2%・借入金約98%)を購入いたしました。
 当時、「サラリーマンが資産10億円を作った」といわれ話題になりました。そのころの私のスローガンは、「借金せよ。現金は持つな。不動産を買い続けよ。」でした。
但し不動産購入のポイントは、家賃から経費を差し引いたネット家賃の枠で、銀行の月々の返済金を決めるというやり方です。バブルがはじけても、不動産を持ちこたえたゆえんです。
 バブルがはじけて、不動産価格・家賃も下落してきました。銀行に金利をドンドン負けてもらう交渉を熱心にしました。そして、私は、一転、「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガンのもと、借金の返済に全力投入をしました。この20年間に借金は、最初の10年間は金利返済がほとんどでした。後の10年で元本の返済です。
平成23年12月現在借金残は、当初約6億円の借金残は、0.8億円です。後、約5年で、借金残0.3億円。後7年で借金残0の目標で進んでいます。これからのお金は、好きなことをして楽しみたいですね。子供の頃から遣り残したことをやってみたいと思っています。
 私の失敗は、当時、地方都市の高利回りアパートに投資したことです。あまり「うまい話、儲かる話」に乗らないようにしましょう。バブルが崩壊した時、購入した札幌アパート4棟(32戸)の家賃(月約4万円)が半分の約2万円に落ち込んできました。そのため、空室になるのを避けるため、入居者の皆さんに、テレビ、洗濯機、冷蔵庫などの設備品のリースシステムを導入することにしました。この内容を組み込み、札幌アパートの老朽化のもたらす修繕をせっせとやりました。結果、ともかくも現在4棟(32戸)満室稼動で、空室はありません。これは私の頑張りの成果です。(笑)
私が、東京都心中古ワンルームマンションを進めるのは、これらの地方都市の高利回りアパート投資の失敗による反省からです。東京と「東京以外」の格差は埋めようがありません。今後も東京の一人勝ちが予測されます。東京は、毎日がお祭りなのです。昼、夜、夜夜、24時間稼動します。
資産を作ろうと思うなら、「目をつぶって東京を買え」です。それも「東京10キロ圏内の不動産」をおすすめします。そして、最寄り駅徒歩10分以内の「価値ある場所」の、優良ゼネコンの「価値ある建物」の、長期修繕計画の整った「価値ある管理システム」の都心中古ワンルームマンションをおすすめします。今後とも皆様方のご活躍をお祈りします。頑張ってください。



うーん この”地方都市の高利回りアパート投資の失敗”


って気になるう。。。


あの物件じゃないの?見当もつくのですが。。。

あと猛烈な勢いで繰上げ返済された形跡も。。


「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガン

かあ。なにか北朝鮮みたいだなあ(笑)

よし 今度 聞いてみよう。

改めて考えると不動産賃貸業は大変だ。

今日もブルーアイランドの沖さんのコラム

は反響を呼んでいるのでしょうか?



確かに不動産賃貸業 これ大変な事業ですね。

ありとあらゆる知識が必要。




①法律知識(民法から借地借家法まで)

②経理と税務知識(税金・確定申告など)

③建物に関する知識(区分で言うと長期修繕計画など)

④マーケティング

⑤相続と事業承継の話(保険も入ってくるのですかね)




苦手な分野をアウトソーシングするのもありなんですが、

ミドルリスクミドルリターンの代表格である不動産賃貸業

で利益を削ってまでアウソーするの?って感じ。



そう考えれば、不動産賃貸業って大変だなあというのが

実感で、さらには、これを何十年も続けなきゃならんの

ですよ。

今まで買って来た物件の前所有者の方は、この大変さが

嫌で 売却し、不動産賃貸業から撤退しているわけですよね。


それを考えれば、勉強して、勉強がぜんぜん苦痛じゃない

くらいだと不動産賃貸業に算入しちゃいけないんでしょうね。


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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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