区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2011年12月

マンション市場で「建て替え再生物件」が増えてきた。

今日の日経産業新聞7面に


「築年数経過したマンション」

「人気エリアで華麗に返信」

「意欲示す大手目立つ」


築年数の経過した既存物件を解体し、より戸数の

多い大型で最新の設備やデザインを取り入れた

マンションを新築して分譲する手法だ。


マンション開発実績が多い大手を中心に、物件

拡大の動きが出ている。


建て替え再生物件の潜在需要拡大を見込んで

三菱地所は11年度から3ケ年の中期経営

計画に同物件の強化を盛り込んだ。


東急不動産はすでに、都内などで実績がある。

横浜市のように行政が管理組合に対して

支援をしてくれたり、環境が整ってきてるん

でしょうかね?



新聞の良いところだけを抜粋しました(笑)

あくまでも新聞の情報ですので、いろんな解釈が

できると思いますが、区分やる人にとっては、

建て替えが身近になるのは良いことだと思います。



ただ、建て替えが身近になっても利用価値のある

土地にある建物に限られるということは忘れずに。



関心のある方はご覧下さい。

こっそり一棟ものも見ています。

先日のセミナーで リタイアされた外資系の金融

(これだけで知的なイメージ!)にお勤めだった

方が「この業者さん いいよ」という新築一棟もの

の業者さんの見学ツアーに参加しました。
 


場所は、大田区と世田谷区の新築物件を拝見。


まず エリア①の大田区は、京急沿線だったんですが、

立会川から蒲田エリアは、ワンルームからファミリー

まで 賃貸物件供給過剰エリア。


エリア②の世田谷区も 駅から徒歩10分なので競争力

あるかなあとちょっと疑問。

部屋の広さも30㎡で9万円~10万円の家賃が取れて

いるようですが、今後この価格を維持するのは困難

でしょう。

理由①、この大きさの部屋は、三井不動産の

パークリュクスシリーズ等など多数売り出ししてるので、

早晩優位性を築けなくなると思います。

http://www.31sumai.com/brand/page/parkluxe



理由②数万円しか違わないのなら、立会川より、もっと

都心に住みたいんじゃないでしょうかね?

徒歩10分より 徒歩5分に住みたいんじゃないで

しょうかね?


そのうちの一つが竣工中だったので、中を見せてもらえた

ので、現場監督さんに

「この建物のD値とL値はどれくらいですか?」と聞いた

ら「???」のような顔をされました。

普通 ご存じないものなんでしょうか?


1棟ものの業者さんや参加者の方の視点は参考に

なりましたが、僕の視点で言うと ×でした。


世帯数及び単身者数の増加というフォローの風があるに

せよ、人口減少という大きなトレンドの中、

誰でも手軽に不動産投資ができるようになり、

(競争者が増加して)、オーナーによる値引き合戦が

恒常化してる中で、億単位の投資をすることが、

セオリー???と改めて思いました。



経済が成長過程で、それに伴って人口が増えている

場所で、競争者が限定されている(参入障壁が高い)

ようなところであれば、適度に借金して投資する

のは良いと思うんですけどねえ。

ただですねえ。個人的には、都心10区にたまー

にでてくる2世帯住宅には注目しています。



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投資のリスク 買ってすぐストップ安かよ。

お米券狙いで一昨日 昭栄の株を買いました。


でご存じのとおり、合併報道。

あっという間にストップ安。


売るに売れず。


100株なんでどうでもいいんですが、随分

高いお米券になってしまいました。




不動産も同じでローンを返済する20年や30年、

市場に晒しているわけで、いつストップ安に

なるかもしれません。


金利のアップや、地震、入居者の自殺などなど。

あらゆるところにリスクヘッジしとかないと

やられちゃいますね。



しかし 本年2回目です。買った次の日にストップ安。

ありえねえ。


やはりサブリースには気をつけろ

やはりサブリースには細心の注意が必要です。


前回 私が持つ千代田区物件のサブリースに

ついて書きましたが、


転借人について、一切私が口を挟む権利がないんです。


ということは、



賃貸人(私)⇒賃借人・転貸人(サブリース会社B)⇒転借人(C)




私がBに転貸借契約を終了すると申し入れた際に、

BCの契約を 家賃3万円など 明らかに安い契約で

結んだとしても何も異議申し立てできないことに

なるんです。


今 サブリース会社Bに、BC間の契約書を取り寄せて

いるんですが、家賃をいくらで貸しているかドキドキ

ものです。

サブリースを結ぶ際は無論、サブリース物件を

オーナーチェンジで購入する際は細心の注意が

必要ですね。
 

サブリースに気をつけろ

今年の夏に購入した千代田区物件。

サブリースがついてるんです。



購入した段階で、サブリースを解除する契約書を

結んでいたわけです。(解除の6ケ月前)



先日 そこのサブリースの会社から「転借人を

変えましたから・・・」と一方的に通告があり、

???だったので、改めて契約書を見直してみました。




なんとこんな条項が。。


転貸条件

(1)乙(サブリース会社)は本物件を乙の判断において

随時転借人に転借できるものとする。

(2)転借人の選考と決定については乙の裁量に委ねる

ものとし、甲(オーナー)は一切これを妨げないものとする





オーナーが妨げられないのか???。。。っておい。




翻って 民法612条には

賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、その賃借権を譲り

渡し、又は賃借物を転貸することができないとあります。




契約を結んだものはしゃーないですが、良い子の皆さん

サブリースの契約内容について、再度 見直しされた方が

いいかもしれませんよ。


第三号物件のサブリース期間が無期限であったり、たい

がいがいい加減な契約である可能性大だと思います。


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