区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2011年04月

東京が大阪化する?

日本 第二の都市である大阪。


かの地での不動産投資は、空室率の上昇・

家賃の下落等 不動産デフレの渦中に

あると聞きます。



体感したことはないので、想像の域は

でないのですが。。。



はて、大阪で起きている現象が、東京

でも起きる可能性はないのでしょうか?


ちょっとづつ、同じ現象が、東京都心の

周りから侵食してきているのではない

でしょうか?

東京の大阪化が10年後にくるのか、

30年後にくるのか、それはわかりませんが、

ちょっと脅威に感じています。



このデフレの一番の原因は、

空室率の上昇だと思っています。

空室率の上昇=つまり供給が需要を上回る状態

なんだと思います。


区分を買う際、こういう一棟ものさんも

競合に想定しなければならない地区に買ったら

間違いなく、荒波に飲まれてしまいます。


関東の一部でも、すでにこの兆候が現れて

います。


区分をやるのなら、地方の誰でも知っている

街で、一棟ものさんがほとんど参入できない

地域の物件を購入する。


こんな物件を購入すれば、「供給が需要を上回り、

賃料デフレを招く「嵐」」に対しての、一番の

防御策ではないかと考えています。

魚がいるところで釣りをする

これ マーケティングの基本です。

ということである高名なマーケッターの

方の名言を紹介します。


釣り糸を垂れるなら、魚がいそうなところ

で垂れるべきですよね。

考えてみると当り前のことです。

当り前のことなんですけどね。

私は釣りはしないので、釣りをする人の気持ち

は実はよく分かっていませんが、


・あの木の下が好きだから、何が何でも釣り糸

を垂れよう


とか、

・ここは浅瀬で魚がいないけど、この浅瀬が好き

だから釣り糸を垂れよう

なんて思う人は、あまりいないのではないでしょうか?

目的は魚を釣ることなのですから。

 

しかし、マーケティングでは不思議と、その場所に魚が

いるかどうか(=その市場に顧客がいるかどうか)、

よりも、その場所が好きかどうか(=その市場

(あるいは製品や技術)そのものが好きかどうか)で、

好きな場所で釣り糸を垂れる人が多いような気がします。



もちろん、私もそんな罠にはまりがちなので、自戒

を込めてです。

 

釣りをされる方の中には、「魚が釣れるかどうかに

関わらず、その場所で釣り糸を垂れて、時間を過したい」

という方もおられると思いますし、そのような釣りの

スタイルは必ずしも否定するべきではないと思います。




ビジネスでも、「その市場に顧客がいるかどうかなんて

関係ない。単に好きだからやっている」

という人がいるかもしれません。

それが。個人が趣味の延長として行っているので

あれば、よいと思います。

しかし、多くの人達の貴重な時間を使い、ビジネスで

収益を上げて、その収益でさらに継続的に社会貢献

することを期待されている企業としては、あるべき姿

ではないようにも思います。

釣りをするのであれば、魚がいるところで釣り糸を

垂れたいですね。







それでも地方物件 買いますか?

フラット35Sを使った不動産投資

フラット35って実需以外にも

親戚用の居室等でも使えるのですね。

約款改めて読んでみました。



すっかり 実需オンリーだと思ってました。



で週末見に行ってきました。


都心40㎡ 山手線徒歩4分。


当然一棟ものさんとの価格競争なし。


ワンルームや1Kは多いけど、


現在 1LDKはゼロだそうだ。










まさにブルーオーシャン。



ってか需要がないともいう(笑)


ま かのドラッガー先生も


「顧客の創造」と言ったでは


ないか。。。



というわけで進めますが。。。



ま 不動産は縁ですから。。



あっ金利は1.7%でした。



マネジメント - 基本と原則  [エッセンシャル版]マネジメント - 基本と原則 [エッセンシャル版]
(2001/12/14)
P・F. ドラッカー、上田 惇生 他

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フラット35Sを使ったマンション投資

そうフラット35S。


今年度末までの申込に限り、

金利は1%台前半。



このスキームが得意な業者

さんと激しいせめぎ合い。



イメージは 千代田区・港区限定。

築浅・1LDK。

フルローンでCFは3万想定。



なんだか 今まで買ったボロ区分と

違い、疲れますね(笑)
 
低金利の記念に買っておいても

良いんですかね。

悩ましい。

やはり区分所有でいこう【固定費】編

区分のデメリットと言えば固定費(管理費・修繕費)

がかかるってこと。
 


ま 建物を維持していくコストと考えればしょうがない

つう考えもあるのですが、使い道を区分所有者で

合意形成を図っていくことがやっかいです。 




正しい知識をもたず、声だけ大きい人が理事長

なんかやってる人がいるところはやっかい。


区分なんて、総会の運営なんてやってないんだろう

と思われますが、意外や意外、私が持つ区分の多くは

意見交換が活発なんですよ。



逆に理事長一人しかいない区分の方が好き勝手できて

良いと思います。



全部 理事会の活動費 年3万円導入しちゃうとか(笑)



で あまりにワンマンな理事長がいる区分買っちゃったら























それはもう売っちゃいましょう。


逃げる。


それも区分の良いところだと思いますよ。


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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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