区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2010年12月

「年収○○万円からの不動産投資」的な本

年収○○万円から 年収ウン千万円の不動産投資

みたいな本ありますよね。



いちよう その手の本も目を通します。




当然 図書館でリクエストw






厳しいご時勢ですから、しょうがないと思うのですが、


「痛い」のは、その手の著者の方って就業経験がない


こと。




そんな方の「マーケティング」という言葉。



どこで覚えられたのか、使い方が全く違ったりします。



営業実務の現場でそんな使い方したら失笑ものです。


というか出入り禁止ものです。






実務で活用されたことがないのでしょうがないの


ですがかなり痛いです。


著書も痛ければ、出版社も痛い。


そういえば 以前 誤字脱字が複数個所ある本も
ありましたね。



出版社の方も、安易にブームをあおることなく、


もうちょいまともな本を出版してもらいたいものです。

ワンルームか?ファミリーか?

金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法―新発想のスマート物件選び金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法―新発想のスマート物件選び
(2010/11/30)
大林 弘道

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大林さんがお勧めするファミリー物件と


ワンルーム物件 どちらか良いですかね?



【ファミリーのメリット】
実需として売却が容易
購入金額が高額
入居が比較的長期間


【ファミリーのデメリット】
利回りが低い
現状回復費用が意外と高額
都内好立地にはあまり出回らない
都下は供給過剰気味


【ワンルームのメリット】
購入金額が安価
利回りが高い


【ワンルームのデメリット】
管理がよくない(と言われている)
入居が短期間





ファミリーもワンルームもそれぞれ メリット・デメリットがありますが、
目利きという点では、ファミリーの 方が必要な感じがします。


都下はファミリータイプといえども 供給過剰気味でしょうから、今後 
物件価格・賃料ともに下落すると 考えています。


都下とひとくくりに言っても、「良い 都下」と「悪い都下」があるん
でしょう が、住んでいないのでわからないのが 実情です。


熊谷駅徒歩5分 60㎡ 200万
とかなら買い集めても面白そうですがね。



あと 個人的には「建替え」を見据えたとき
ファミリーの方が合意形成が難しいと
思います。

なにせ自分が実際に住むところですからね。

ワンルームの方が意外とあっさりしている
印象があるのですが。。

やはり今は、単身世帯急増・23区のワンルー
ム規制等の外部環境考えたら、都心のナウイ
立地のワンルームが最強ではないかと考えていますが。。

とりあえず数年は都心ワンルームを集め、
数年後はドーナツ状に買っていくのも
良いかもしれませんね。そのころには
人口減少化の波をくらって二束三文かも
しれませんが。。。


熊谷とか 柏とか 横須賀とか。。。

マンションは管理を買え× 管理を創れ◎

こんな年の瀬に総会が。。。


標準管理規約では、「毎年1回 新会計年度開始以後


2ケ月以内」と定められているのでしょうがないですが。


今日の物件なんですが、管理としては非常に素晴らしい。




当然 長期修繕計画はありますし、修繕積立金も予定の

プラス400万以上ある物件。まだ第9期です。



このように計画的にやっていけば、安心ですよね。




ちょっと気になったのが、

①放置自転車対策


(現在は無料なのですが、有料にスムーズに移行


できる方法はないか?)


②共用部分に満期返戻金のある地震保険の有無


③開催時期(平日の夜でいいのか?)


多くの区分所有者に出てもらうためには、土日開催


が良いと個人的には思っていますが。。。








こんなに順調に管理できてるマンションですが



実は区分所有者はほとんど出席していないんです。



管理者=管理会社



ま 管理会社がしっかりしてるんでしょうね。






こっちも中途半端に知識があるので、担当者さんとは



話が弾みましたし、今後 よりよく管理していくため



には何をすべきか良いディスカッションができました。





持っているマンションのすべてがこんなに



順調に管理できていれば良いのですがね。。。


とくに築20年前後のものは建替えなども視野に


入れた話し合いができれば良いと思います。






「マンションは管理を買え!」なーんていいますが、



「マンションは管理を創れ!」とぜひいいたい。



「管理を買え」とは


①見た目が良い


②修繕積立金が溜まっている



くらいしか見えないですが。。


顕在化している部分だけですよね。








「管理を創る」は

①マンションのハード

②マンションのソフト


①②の大分類のあとに中分類・小分類と


沢山の項目があります。


それらを正しい知識で 適正に解決していく。


それが「管理と創る」ことではないでしょうか?




良い管理を創っていかないと、利回りなどのシュミレーション



も絵に描いた餅じゃないっすか?




最近 とくにそう思うのです。

新築6年で新築時より高い価格で売れる区分

今住んでるマンションですが、週末に

査定していただきました。


(6千円ゲット。ラッキー)


複数社に査定していただいたん

ですが、両社とも6年前に買った価格

より高い値段で査定していただきました。



ありがたやありがたや。



あと4年住宅ローン減税使えるので、

その頃に、買った値段で売る算段です。




これでも マイホームは負債なんでしょうか?


都心3区のタワーマンション

detail-photo-02.jpg 


昨日は港区のタワーマンションを

内見してきました。



こなれた価格だったのですが、

・自転車置き場が満室

・眺望が隣のタワーとかぶってる

・エレベーターの収容量が少ない

など 問題点が目立ちました。




最近はタワー内部で、修繕積立金等

が払える層とそうでない層の二極化

なども問題になっているようですね。



都心3区のタワーを金利1%前半 固定10年

でいければ面白いんですが。。。。


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をアレンジしてもらいました。
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