区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2009年12月

違和感

某一流経済紙をコンビニで立ち読み


していました。


借金パワーで有名な某大家さんが、


リスクの少ない不動産投資は区分所有


から始めることだとのコメントが。。。



いやいや数年前は区分に関しては

ネガティブなコメントしかなかったはずでは。。



いみじくも先日の某セミナーでハイレバレッジ

で有名な投資家の方が

「借金って怖いですよ」とシミジミと

のたまわっていらっしゃいました。

ハイレバレッジで有名なお二人が同時期に

ナガティブ発言とは。。。。


 

なんかパダイラムシフトが大きく変わって

きている感じがします。

空室率・家賃下落率など シュミレーション

 

の数字があてにならない時代かもしれません。

 

三菱UFJ証券の個人情報を漏えいした次長

 

さんも300万の借金のために大事件を

 

起こしました。

 

レバレッジとは借金であることに変わりあり

 

ません。

 

来年以降 より自己資本の強化を第一に

 

やっていきたいと痛感させられましたね。


和合さんの新著

知れば得する収益不動産知れば得する収益不動産
(2009/12)
和合 実

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年末も不動産投資関連本は出版ラッシュ


ですね。


出版不況が嘘のよう。。。


数冊読んだのですが、和合さんの新著

はお勧めです。

 

今まで触れられてこなかった資金調達法が

書かれていたり、アパート新築法ー土地活用

法ーなど、参考になることが多かったです。

木造でここまでできるんですね。

というか木造には見えません。


区分には直接 関係ないことが多い

 

ですが、2年後にはさらに参考に

 

させていただきたいと思います。

 

 

あとは夏ごろ出版された

勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方
(2009/08/17)
工藤一善

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も良かったです。


現状回復工事業者が初めて明かすというサブ


タイトルが付いているように、「現状回復


空室清掃のノウハウ」など参考になることが


多かったです。

これなら図書館でリクエストせず、お金払って

も良いですね。




気付くのが遅かった

通勤途中の中づり広告でハタと


気付きました。


あれ?


来年 後厄?


そう 私 ずっと今年が前厄で

来年が本厄だと勘違いしてました。

年の瀬に気付いてもなあ。

確かに 前厄の年である去年 営業

しかやったことがなかったのが、いき

なり事業計画を作る担当に。。。

本厄である今年は ドS部長の部下に。

今日久々に会った二人の不動産屋さんに

「ぴおほうさん 白髪増えましたねえ」

「ぴおほうさん 目の下にクマがありますが」

と言われる始末。

 

そう考えれば、意外と当たるものですね。

 

 

まだ厄年を迎えていない方要注意ですよお。

今年は絶対 お祓いしてもらおう。


さて 空室になった物件見に行ってきました。


クッションフロアー凹んでたのが、気になった

のと、ちょっと設備は直さんといかんかなあ

というところで、大きく修繕するところは

無さそうです。

 

テレビドアホンは3万くらいで新しくしようと

思っています。

さて、今日の収穫は、

同じ建物の空室物件を見せていただいたこと。

同じ建物で空室ということは全くの競合に

なるわけで、他の大家さんがどれだけの

リフォームしているのか参考になりました。


ちょっとシャンデリア風にしてたり。。


最近 リフォーム関係の情報も多いです


が、他の物件だとなかなかリアリティー


が無かったのですが、同じ物件だと、イメ


ージしやすかったですね。


年の瀬なので、ルームクリーニングは

1月10日ごろになりますが、いろんな

バリューアップしていきたいと思ってます。


豪華にしてたり・・・

つうか照明は不要なような。。




85a88634.jpg



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IHを二口のものにしてたり、照明を

決済即退去(笑)

クリスマスイブに無事決済が終了

しました。


今回は あるブラック企業から購入

 

したの で最後までドキドキだったの

 

ですが。。

決済前に いきなり「実は今度退去

 

になり ます」ですと。

賃料もそんなべらぼうな値段でも

 

ないし、 退去日までまだ2ケ月ある

 

ので良いのですが。。。。



この物件の登記簿みると、共同担保

 

目録になん と15件も記載が。。。


初めてみました、こんな登記簿。


当然 憧れのライフで借入です(笑)

共同担保が外れなくて、売るに売れ

 

なかった 白金高輪の物件思い出しま

 

した。

担保も慎重に入れないとあかんです

 

ね。

明日は空室になった物件見てきます。

連絡もらったところによると、綺麗に

お使いいただいてたとのこと。

これでまたルームクリーニング不要かあ。

ほんとは部屋 無茶くちゃに使ってもらった

ほうが、事後処理等でノウハウが蓄積されて

良いと思ってたのですが。。。

 

ま 綺麗に使ってもらうほうがいいですかね?


後戻りできない感が・・

これで6部屋目になります。


家賃収入だけで、本業の給与

を超えるくらいになりました。


以前にもブログに書きましたが、

投資である以上、リスクに晒

されることを最小化すること

を常に意識してきました。


6部屋になると撤退すること

もなかなか大変。


というか現実的には無理。



あとはいかに円滑に運営して

いくかに注力していこうと

思っています。




今までは、お小遣い的感覚だ

ったんですが、ちょっとティッ

ピイングポイント超えた感覚

ですね。


10部屋超えたあたりからは、

お金がお金を生むスキームに

なってるのが理想なんですが。




重視するのは 瞬間風速的な

利回りよりも稼働率。

立地重視の不動産投資です。

一棟ものさんと競合しない

立地で勝負です。

 

当初は、区分5部屋・一棟モノ

2つかなあと漠然と考えてまし

たが、区分のこのババ抜き感覚

楽しいです。(笑)




もうちょっと区分を買い足して

いこうと思ってます。


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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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