区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2009年03月

今日も物件見学

今日も物件見学してました。







川崎市の主要駅から徒歩2分。

 


平成築で角部屋・2面採光・眺望最高など 

 

諸条件よし。


数軒 不動産屋さんに話しを聞いたのですが、

 

ネガティブ な反応が多かったですねえ。

 


「こんな場所買うんですか?」みたいな反応。


たしかに、店の広告見てると、2LDK7万とか

 

多かった ので、ワンルームじゃ厳しいのかな。

 


その駅ですが、いろんなサイトの賃料相場見

 てても、5万台。


うーん。ただ利回り的には、ゆうに10%超える

 

ので悩ましい ところです。

 

 


東京R不動産 馬場さんの本

今 お勧めの本です。

「新しい郊外」の家 (RELAX REAL ESTATE LIBRARY)「新しい郊外」の家 (RELAX REAL ESTATE LIBRARY)
(2009/01/14)
馬場正尊

商品詳細を見る

 

東京R不動産の馬場さんの本。

馬場さん 個人がこだわって作って房総の

一軒家を作るまでのストーリーです。

馬場さんが借入れするために銀行と折衝

する過程や、「いい家を適度な値段でつくる工夫」

など建築家ならでは、こだわりが垣間見れます。

もう一冊は湯浅誠さんと堤未果実さん 共著の

「正社員が没落する」湯浅さんは年末に年越し

派遣村を主催した方。

堤さんは「ルポ貧困大国」の著者。

「格差」「貧困」に関するいろんな本があります

が、この本は、秀作です。

湯浅さんは現場を知っているリアリティーが

あるし、堤さんは貧困先進国アメリカの事情

の専門家。

単純に派遣切りされて可哀想的な話ではなく

、政治にどう訴えていくかの提言など貧困問題

をいろいろな角度から考えさせてくれる一冊です。

家賃滞納など、われわれにも身近な貧困問題。

ちょっと考えさせられる一冊です。

 

正社員が没落する  ――「貧困スパイラル」を止めろ! (角川oneテーマ21)正社員が没落する ――「貧困スパイラル」を止めろ! (角川oneテーマ21)
(2009/03/10)
湯浅 誠堤 未果

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魅力的なオファーが次々と・・・

なにやら、最近 魅力的なオファーが次々と舞い

込んできます。



今回は、ある業者さんから中央区の築浅の

 

物件が・・・

 


ネットでは、同じ建物が1800万で売られてい

 

るのですが、諸経費込みで1500万でOKとの

 

こと。

 


中央区といえば、将来 賃料下げの強敵である

 

一棟ものの皆様も皆無ですし、 この物件はなんと

 

ペット可。

区分所有で後から、ペット可にしようと思うと、

 

かなり労力がかかりそうですが、

最初からペット可なら、競争力ありそうかなあと。

 

at homeで調べたら、同駅でペット可物件 13し

 

かない。

 

おお ブルーオーシャンじゃん。


ブルー・オーシャン戦略 競争のない世界を創造する (Harvard business school press)ブルー・オーシャン戦略 競争のない世界を創造する (Harvard business school press)
(2005/06/21)
W・チャン・キムレネ・モボルニュ

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唯一 残念なのが、眺望がよくない点。



ちなみに下は 今 仕掛中の物件の眺望。

 


目黒眺望 

残念ですが、中央区の物件は、見送りになりました。



先日 ある不動産投資会社の社長さんのブログで

面白い記事を見かけました。


では区分ワンルーム投資が全て悪いかと言えばそうで

はなく、上記に当てはまらない物件を購入されると良い

のです。

それには1.中古で一度は入居者が入れ変わっていて

割安である物件を買い。

2.家賃が既に相場レベルに落ち着いた価格で契約され

ている物件を買い。

3.1戸だけ買うのではなく数戸買ってリスク分散する。

という戦略を取る事です。

また、キャッシュフローは最低でも3万程度ないとやる意味

はないでしょう。

CFは3万円ないとやる意味はない!と。


CFで3万円だすとしたら、築40年くらいでちょっと

 

広めのしかないと思うのですが。。。

 

今度、向学のため、どんな戦法が良いか聞いてこ

 

ようと思っております。


銀行融資について

先日のブログで書いた「見慣れぬ銀行」について

聞いてきました。

47年ー築年数

15年固定金利OK

築浅の物件で、95%ローンなんて物件を健美屋

さんでもたまに見かけますが、

そういうところはほとんど変動金利なので、不動産

投資のリスクのひとつである「金利上昇リスク」を

真っ向から受ける可能性があるわけです。

築浅で、15年の長期固定金利でローンが組めると、

ポートフォリオが安定すると思います。

港区・中央区などはこの融資でなんとかゲットした

いものです。

しかしこの「見慣れぬ銀行」条件が厳しい(笑)

自宅を持っていること

勤続10年以上

年収700万以上

厳しい!!

ここまで厳しいと、該当する人は少なくなるので、

該当する人はチャレンジする価値があるかもし

れません。

不動産を買うときは、銀行融資がどうしても重要

です。

販売会社さんがどんな銀行と取引しているのか?

その銀行の返済比率・総借入額の基準を手に入

れておくと、今後 進めやすくなるかもしれません

ね。

融資の基準が厳しいところで借りるだけ借りて、

その次に融資の基準のゆるいところで借りていく

なんてパターンが良いんじゃないかなあと漠然と

考えております。

以前も紹介しましたが、小堺さんは元銀行の融資

係りで、現在は税理士の作家です。

書籍はどれも参考になりますし、大体1時間もあれ

ば読破できるのでお勧めです。

 

晴れた日には銀行から傘を借りよう晴れた日には銀行から傘を借りよう
(2007/10/23)
小堺 桂悦郎

商品詳細を見る

 


出口戦略かあ

タイトルどおり、この「出口戦略」っつうのが難しい。


この前のHomesセミナーでも意見が真っ二つ。



猪俣さん・北野さん =  出口戦略重要


重吉さん・税理士さん = 売るつもりはないの

                 で不要。


僕ですか?あんまり考えていません(笑)



考えていない理由としては


まず何年後に売る状態になるかはわからないこと。


そのときの世の中の状況がどうなっているかわからな

 

いこと。



それを考えたら、あんまり意味がないかな?と。



そもそも売るときって

①急にお金が入用になった。


②入居者がつかない。


③建物が老朽化してきた。

 


そんな理由なのでしょうかね?



売る時は、買い手がいないのが一番

 

辛いんですかね?


地方の物件 買ってくれる人って出てくるんで

 

しょうか?


レバレッジ利かせてる場合は、残債を上回る

 

売却価格で売れるのでしょうか?


でも売却価格の根拠は?


 

考えば考えるほど


 

 

わからんとです。



都内の立地がよく、管理のしっかりした区分で

 

あれば そんなに考えなくても良いんじゃないか

 

と漠然と考えています。


つうか 区分で有名なA沢さん ポロっとおっしゃ

 

いました。


「いやー 古い2部屋売って、新しい1部屋に変え

 

ていけばいいんじゃないですか?」



軽~い感じで仰ってましたが、こういう立位置でい

 

 

いんじゃないでしょうかね?

うーん でもよくわかりません。




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その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス

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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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