区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2008年09月

販売会社

私の物件 3つとも違う会社さんから買っています。

まだまだ、ひよっ子なので、いろんな会社へコンタクトとっています。

昨日 某社から電話がありました。

そこからはまだ買ったことはないんですが、実はそこに賃貸管理をお願いしたいと思っています。

今 管理をお願いしている会社は、賃料3%で客付けも1ケ月で決めてくれるので、そんなに問題は

ないのですが、やはり、賃貸管理も2社くらいで競争させたいのが本音。

そこは 賃料の○%ではなく、定額制、しかもオプションサービス!

早く管理会社も分散できるように戸数を増やしたいもんです。


営業マンと会話

「まだ物件探されてます?」

「もう買っちゃったよ。(中略)金利も2.625%で・・・」

「安いですねえ。うちの雪谷大塚の物件どうですか?」

「ちょっと検討しとくわ」


雪谷の物件見たのですが、建物は新しい目なのですが、徒歩7分とちょっと遠いのと、その7分

にコンビニもなにもないので、却下しました。

その営業マンからメールが来てまして。。。

「金利2、375%でどうですか?」


おいおい 7月に話したときはそんな金利言ってなかったじゃねえか?


今年買うかどうかはわかないですが、こういう営業マンとは常にコンタクトをとっていたいですね。

下の本のように「捨てられるお客」にならないようにしないと。。。





外資系トップ営業マンは「捨てるお客」を上手に選ぶ!外資系トップ営業マンは「捨てるお客」を上手に選ぶ!
(2004/04/21)
森瀬 教文

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意外と遠い徒歩5分

性懲りもなく、週末は、某大井町線沿線の物件 見に行ってきました。

徒歩5分の表記だったんですが。。。。。

トオイ。 遠いです。


ここんところ、駅2分とか3分の物件を立て続けに購入したので、5分がかなり遠くに感じました。



物件自体は、外観もあまり綺麗ではなかったです。

近くにスーパーがあったんですけど、こちらも客の入りが悪そう。

あんまり購入意欲わかなかったですね。


でも町自体は良かったです。

大井町線沿線も結構いいかもしれませんね。

中延なんかは商店街が古いけど、大きいので、良いと思ったんですが、駅の近くに、葬儀場作る

らしいので×。

なにもそんな嫌悪施設を駅近くに作らなくても良いのになあ。。



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不動産投資本ブーム

家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術―本気でオーナーを目指す人のための夢実現手引書家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術―本気でオーナーを目指す人のための夢実現手引書
(2005/07)
山田 里志

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山田里志さんの「家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術」がすごいことになっ

ております。


「アマゾン」で定価を大きく上回る2300円!で中古が販売されています。

理由はアマゾンで在庫がないこと。(もともと流通量が少ない?)

加藤ひろゆきさんの著書で「おススメの書籍」にあげられていたのも影響するのでしょうかね?

ちなみに山田里志さんがもっとも参考になった本は 下記の本だそうです。


サラリーマンの私が3年で2億円驚異のアパート投資法―素人の私がゼロから資産2億円を築いた実践記録サラリーマンの私が3年で2億円驚異のアパート投資法―素人の私がゼロから資産2億円を築いた実践記録
(1999/10)
小川 慎

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野中清志さんの書籍なんかもなかなか値段が落ちないですね。

意外と安心ラクして儲けるワンルームマンション投資法 改訂第2―サラリーマン・OLでもできる!家賃で安定収入確保低リスク・高利回りはウソじゃない意外と安心ラクして儲けるワンルームマンション投資法 改訂第2―サラリーマン・OLでもできる!家賃で安定収入確保低リスク・高利回りはウソじゃない
(2007/04/28)
野中 清志

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いやー なにか ここまで不動産投資本の人気が出ると、今後の市況が気になりますねえ。

数年前の株ブームの時は、株の本が雨後のたけのこのように出版されてましたが、その後は。。。。


地に足つけて投資していきたいもんです。

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良書です。

250万円の資金から始める失敗ゼロにする実戦「不動産投資」入門250万円の資金から始める失敗ゼロにする実戦「不動産投資」入門
(2008/08/25)
秋津 智幸

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不動産投資の新刊です。

「年収250万の資金から始める」って書いてあったので、フルローンとかオーバーローンで!みたい

な本なのかなあと思ってたら、「失敗ゼロにする」を強調して書いてあります。

筆者は、個人投資家ではなく、不動産投資コンサルタントなんですね。

特に共感したのが、25ページの「自己資金と融資のバランス」と第三章の「不安な投資リスクはこう

してバッチリ解消!」第四章の「買うべき時代か見極めろ」のところです。

第四章では、景気を点でとらえず波でとらえろ!と説いてます。

1時間で読める本です。


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これから・・・

これからの戦略について思いめぐらせております。

戦略のキーワードは「分散」。

場所も、時間も、建物も。。。。

すべて「分散」がキーワードです。

株仲間は一極集中で億単位の現金を手にしたので、「集中」といいたいところなんですけど。

普通のリーマンが一攫千金狙うのなら、もう集中の方が正解だと思います。

一攫千金狙うならば・・・ですね。

それはもうギャンブルです。

株仲間が一億達成する過程を見てきましたが、数人は晴れて億でリタイアしてますが、

数人はドボン しています(消息不明)

『集中』はそういう可能性があると思うんですね。



そんな分散戦略を考えているんですが。。。年度計画はざっとこんな感じなのかなと

思っております。

2008年 区分所有 3戸 ← 計画達成
2009年 区分所有 2戸購入
2010年 一棟もの  購入
2011年 一棟もの  購入
2012年 一棟もの  購入
2013年 晴れてリタイアへ。。。


まず今年は当初目標の2戸を達成。

それまでに現金購入したのが2部屋分あるので、今回はローンを組んで。

頭金は3割~半分を入れております。

これは、2010年くらいからロットの大きい買い物をする予定なので、その剰余金で繰り上

げ返済を予定しているために、頭金を多く入れているんです。

借金が無くなれば、それだけエンジンが増えるので、キャッシュは増えていくかな?という

目論見があります。

今年購入の2部屋と来年購入予定の2部屋は 5年以内に完済する予定です。


来年は2戸の区分を目標にしています。

同じく頭金は3割程度入れて、将来のエンジンにするべく、資金は頭金に惜しみなく投入

する予定です。

計5戸のワンルームはあくまでも将来のエンジンへの布石ですね。

5部屋体制になれば、1部屋 空室になっても、ローン返済額が補填できるような体制に

なります。

理想を言えば、この辺でローンの借り換えができれば嬉しい(笑)



問題は 2010年の戦い方。

区分についてはある程度、経験値をあげていると思うので、区分路線をもう1年続けるか?

それとも 1棟ものを早めに購入するかで悩んでおります。

区分については、今までの都心ではなく、地方の高利回りかつ最上階角部屋等の

プレミアム付き物件に分散ということも考えております。

1棟については、これも売り易い物件が、条件になるんでしょうが。。。これに関しては

知識もないので、来年あたりから勉強していこうと思っています。


2010年以降は、経済情勢等もあるので、あくまでも想定で、当初 計画をローリングする

ことも視野に 入れております。


ま 5年間あるので、ゆっくりまったりやっていきたいと思っております。



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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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