区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2008年02月

田舎の古家

不動産投資顧問さん コメントありがとうございます。

今日も 会社を辞めて実家を継いだ同期と飲んできました。

飲み会続きやなあ。

彼と話してて、彼の実家のある長野県の一軒家を二束三文で売りたいって話ありました。

おいおい 待て待て。

それを俺に売ってくれ(笑)

売る前に有効活用しようぜっていうことで、その古家を使って、ある実験を計画してます。

コンセプトはあるんですが。。企画書に落とし込みしないとなあ。。

まあ ありがちなサイト作って、SEO対策してって感じなのですが。

マーケティングの専門家と打ち合わせしてみます。

3月になったら、物件も見に行く予定。

彼とは飲みの席上で、利用料はゼロでいいから、利益の半分をくれといわれましたが。。。

リフォーム次第では、3割で交渉しようかと思っています。

これは楽しみです。

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こんな本読んでみました。

帯の「この本が私の人生を変えた。byロバートキヨサキ」に興味をひかれて買ってみました。

「トランプ自伝」

そうアメリカの不動産王 ドナルドトランプさんの自伝です。


ートランプの手札ー取引の諸要素
①大きく考える
②最悪を予想して、最高を手に入れる
③選択の余地を多くする
④市場を知る
⑤レバレッジを使う
⑥立地の価値を高める
⑦自分を宣伝する
⑧断固戦う
⑨言葉だけでなく実行する
⑩コストを迎える
⑪楽しむ


不動産投資って交渉ごとが多いですよね。トランプさんのタフな交渉の様子が一冊にまとまられています。「低賃金の豪華アパート」の章は、いかに現居住者を追い出すかを克明に追った項目なのですが、一棟ものを所有されている方はぜひご一読いただきたいですね。

不動産投資する方には必読の書ですね。


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早期退職の先輩と飲んできた

今日は月曜日から先に早期退職した先輩と飲んできました。

彼、会社からの派遣でKBS(慶応ビジネススクール)に行ってた優れもの。

退職後、起業してて、それについていろいろ話を聞いてたんだけど。。。


彼が在籍中にいた部署の後輩(つまり僕にとっても後輩なわけだ)に不動産投資してるヤツ

がいるという情報をゲッツ!


なにやら国金で金を借りてて、金利が2%で、4千万くらい融資してくれるらしいという話をゲット。

みんな隠れてやってんだなあと歓心すると同時に、その先輩から後輩を紹介してもらうことに。。。


たしかに長期固定で2%で貸してくれるんならやりやすくなるなあ。。。

楽しみがひとつ増えました。



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横浜の物件見に行ってきました。

今日は 横浜の物件 見てきました。

なかなか良いです。


立地最高、総戸数53戸、ファミリー混合、角部屋、駐輪場は屋内、地下にはトランクルーム付き、設備も新築と全然見劣りしなくて最高なんですけどね。。。。。


いかんせん全然日が当たらない!!

投資用なので、日当たりは気にしなくていいんでしょうけど、本当に日が当たらない(笑)

普通に住むと気がめいりそうですね。

管理費・修繕費を控除した後の、実質利回りが6、6%なので、3%台の借入じゃないと難し

そうです。

現行の家賃はあきらかに安すぎですね。もう1万くらいはアップできそうですけどね。1万アップで利回りは7.35%になります。

仲介会社は 投資専門の会社じゃないので、最初 「するが」でどうですか?なんて言ってた

んですが、「するが」じゃ、採算合わないなあ。

横浜銀行等とか地元銀行も調べてもらうということで、今日は別れました。


良い借入先が見つかれば、買い付けだしてみようかと思います。

そんな悠長なこと言ってたらあっという間に売れちゃうんですけどね(笑)

CIMG0506.jpg


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近所の物件 見に行きました。

今日 東京は春一番が吹きましたねえ。すごい風でした。

さて、そんな快晴のもと、朝の日経新聞の折込広告を見てると、衝撃的なチラシが。。。

一戸建 1900万円!!

今 品川に住んでるんですが、どう考えても、このあたりの坪単価は200万はくだらないはず。。。

当該物件は10坪弱の狭小物件だったんですが、明らかに安いので、アポ取り 早速 今日

内見させていただきました。

品川駅から数駅から徒歩5分の表記ですが、実際は3分で十分いけそうな距離。

昭和51年築なので、外観はさすがにぼろっちい。

鉄骨造3F建てで、各フロアー 25㎡以上なので、「女性専用のペット可ルームシェアハウ

ス」なんてできないかなあと思ってたんですよ。

明らかに安いので、内見希望者が続出らしかったんですが、なんとか1番で内見できました。



各フロアーはそこそこ広いし、各部屋ごとに貸し出しても17万くらいは取れるかなあと思って

3階に行くと、水漏れの跡が。。。なにやら売主がそれを放置してるらしい。。。


うーん ちょっと気になるなあ。

でも価格といい、立地といい、うーん好感触。

でもですねえ。9坪で建ぺい率が80%・60%ということは、立替しようにもたいした物が立替

できない。

うーん悩む。

女性のためのルームシェアハウスを想定してたので、女性についていってもらったんですが、

彼女曰く「玄関入って、カビ臭かったわ」。。。


うーん萎えました。 女性に来てもらってよかった。


将来的に一棟ものもやってみたいですが、自分で管理しなければいけない項目が多すぎると

思いました。カビ臭さも おそらく水漏れの影響だろうし、それがどれだけ躯体に影響与えてる

かわからないし。。。

一棟ものについては、慎重にやらないとダメだと思いました。あとやはり一級建築士などの専

門家をつれていかないと難しいでしょうねえ。

瑕疵担保責任の期限内で露見されない部分はやはり 専門家が必要ですよね。


ちょっと勉強になった一日でした。


明日は横浜の物件の内覧です。

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をアレンジしてもらいました。
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