やってまいりました。

空室ですよ。クウシツ。



某東急線沿線の物件。

徒歩２分。

最上階角部屋。

眺望良好物件。

シーズンが悪いせいもあり、またこの

経済環境のもと、かなり苦戦が強いられそう。

いくら人気路線でも徒歩８分もいくと家賃が１万も

下がるそうだ。

（東急沿線でこれだけ下がってるってことは

それ以外はどれくらい下がってるんだ？）

そんな逆境の中、家賃は５千円プラスで

募集。

客付けに強そうな業者さんも３社キープ。

エイブル・ミニミニさん等は入っていません。

今回は３社の中に女性担当者もいる。

早速　洗濯機置き場が室外にあること・

備え付けの家具があることなど、デメリット

になりそうなことについて提案をいただく。

女性専用アパートメントがどれだけの

反響があるのだろうか？

これはちょっと楽しみ。

今まで　買い進めた物件ですが、本当は

すべて最上階角部屋を欲しかったんですが、

現実　それは難しい。

４部屋中ここも含め３部屋は眺望良好です。

家賃デフレスパイラルの源である一棟ものさん

と競合しない地域・眺望等　競争力ある部屋

を買い続けていきたいもんです。





来週の月曜日から早速ネットで公開です。

不動産投資はコミュニケーションだ

と思っております。

購入も客付けもなんでもこの能力が

一番大事。

私も営業１○年やってまして、今の

ような企画の 仕事は非常に向いていない。

また、売り込みに来る人も何人も見てて、

実際、 伸びるか伸びないかは一目で

判断できます。

さて、日曜日に新規開拓に行ってきた

某社の営業さん。

うーん　なかなか見込みがありそうです。

北部さん以上かもしれません。

すでに何人も、数十部屋にした実績。

なんと若いのに名刺見たら、「店長」と

書いてある。

そればかりか２店も任されているそうです。

会社名は、ちょっと引いてしまうような

名前なんですが・・

今回も斬新な提案が素晴らしい。

うーん　彼についていくしかないかなあ。

不動産買えるか否かも縁ですが、人との

出会いも 縁ですなあ。

なんとかうまくいきますように・・

トホホ

買い付け５連敗と相成りました。

大体　指値したところで、現金でかっさわれる

パターン。

現金強し。

この３連休も新規開拓してきました。

なんとかこの閉塞感を打破したいものです。

某Ｄ京さんのキャンペーンで、

自分の住むマンションの査定

をお願いしてみました。

４年前に４４００万で購入

したのですが、

なんと査定金額は

４４００万～４８００万 

でこのマンション　先日のブログに

書いたように、実質３万くらいで

住んでいます。

あと頭金かなりぶちこんでいます

ので、残債も順調に減っております。

さあーて、これどうしたら良いか思案中です。

平成２６年まで「住宅借入金等特別控除」

がありますので、２６年くらいの売却という

シナリオを考えています。

あとは税金との兼ね合いで売却か賃貸か

を決めたいと思います。

賃貸管理をお願いしてた会社のＫさん

この春　その会社を退職されたとのこと。

なにやら実家のある南国に帰ったという

風の便りが・・・

しかーし　彼。

別の会社で働いていました。

某不動産会社へ物件の問い合わせ

をしたらですねえ・・・

なんと彼からのメールが・・・

過去記事にも書きましたが、その彼　

マンション名を言えば、賃料・間取り等

諳んじることができるくらいの区分オタク。

なんどもアドヴァイスをいただき、助けて

もらいました。

今度は彼の新しい会社へお願いして

みようと思っています。

区分の足が速いです。

秒殺なんてザラです。

今日も仕事終えてメールチェックしたら、

あらびっくり。

あと１０歳若ければ、今からでも見に行く勢

いですが・・

なんと築浅が驚きのプライスで・・・

（春先に見た日本橋より安い）

シコシコ買い付けかいて

なんとか１番手ゲットの模様。

ま　最近　運にも見放されていますので。。。

どうなることやら・・・

今日も運動不足解消をかねて物件見学です。

まず、半蔵門線の江東区にある物件。

意外とこの駅　家賃が高く取れ、物件もあまり

出ないとこ。

前から気になってた物件なんで見に行きました。

３０戸くらいなんですけどね。

自転車が　５０台くらい。

が速いんですよ」と教えてもらいました。

なんとバブルの頃は３億でも買い手が

付いたそうですよ。

２件目　

埼玉の人になじみがあるターミナル駅

から１駅の築浅ＢＴ別物件。

池袋まで歩いていけるのは、いいんですが、

可もなく不可も なくといったところ。

ＣＦもあんまり出ないのと、駅が寂れてた

ので、ちょっとパス。

３件目

メーリングリストに書いた世田谷の物件。

１階の角部屋なんですが、バルコニーが

鉄格子みたいな 感じでまるで牢獄。

世田谷の物件で、駅２分なんですが、

駅前は古びた１棟ものが多く、ちょっと

雑然とした感じでしたね。

某本を書いた人が世田谷ブランドなんで、

客付けは万全 みたいなこと言われてまし

たが、同じ世田谷でも今後は　駅力の差

が出てくるでしょうね。

で４件目。

このころになるとさすがに疲労困憊です。

場所は山本モナがメジャーにした街。

しかもラブホテル横（笑）

ここ　オートロックなんですが、なにせ

着飾ったおねえちゃんや 怪しいおにいさん

などの出入りが頻繁なので、オートロック

の意味がない。

さすがに、風俗店が入っているビルは

購入意欲が萎えるなあ。

なかなかピンとくる物件ないですねえ。

買い付けを入れている３件　いずれも

大苦戦中です。

まず１件目　これ４月に買い付けいれて

る物件。

苦戦の理由ですが。。。

売主　失踪中！

どうしようもありません（泣）

樹海で発見されないことを祈るばかりです。

２件目　これは５月に買付けをいれた物件。

苦戦の理由は。。。

売値の１２０％増し＋現金で買いたい

第三者登場。

これも厳しい戦いだなあ。

３件目については、まだ内緒。

都内であのくらいの価格は奇跡的ですね。

これもかなり望み薄でしょう。

ま　気楽にやります。

今　３件くらい買い付けいれています。

住宅ローンの借り換えが終了しました。

前回　違う銀行で借り換えを依頼したとき、

投資用不動産のローンがあったので、却下

された経験があったので、今回もびびって

いたのですが、無事　いけそうです。

これで、月々の支払いが１４万円から８万円

と激減。

さらに６万５千円、家賃をもらっているので、

実質１万５千円の負担です。

管理費込みで３万５千円。

これでまたがんがん積み立てできそうです。

銀行さんに質問してみました。

「投資用区分マンションでも融資可能ですか？」

「実績重視で融資する可能性はあります。一見

さんはお断り又は金利が高くなってしまいますが」

と言われちゃいました。

２年くらいは実績積まないといけないですね。