区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションを中心に資産形成していく実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

2020年の民法改正に向けて

これ大家にとって大きな分水嶺になりますかね。







不動産業者さんもこういう情報流して欲しいよなあ。








えっみなさん もうご存知かつもう手を打ってる?










私だけですか?(笑)







後日ご紹介する本では 内装、設備関係では




①入居者の現状回復義務に通常損耗は含まないことが明文化




②住宅設備における故障時の家賃減額が明確化






が影響があるのではと言われています。







そう 昨日のブログで書いた給湯器が壊れて日常生活に

支障をきたしたら 今の家賃を「要求される」から

いきなり家賃を「減額される」んですね。









これ 怖いですね。






給湯器以外にも水回りが壊れて、数週間 使用できなかった

というだけで、使用できなかった割合に応じて

要求なしに家賃を減額することができるようになるよう

です。








①についても より一層 費用負担する機会が増えそう

です。






いやー内装、設備だけで、これだけリスク要因が増える




んなら、もうちょい2020年の民法改正について



知っておく必要があるんでしょうね。










大家業11年で初めて!ありえへんクレーム!

大家業を11年やってますが、こんなクレーム

初めてです。






経緯




5月27日(土) 居者から給湯器が壊れて

おりお湯が出ないとのクレームが管理会社へ入る。




5月29日(月) 管理会社が業者へ手配し、お湯が

出る状態にし、応急処置をする。



6月10日 応急措置は済んでいるため給湯器交換のため
   
現地調査をする。



6月15日 3週間入浴できていないので家賃の減額交渉

をするよう会社の顧問弁護士から言われている。

(すでに応急処置をしているのでは?)





6月16日 応急処置はしているし、現在は使えている

と認識しており、給湯器の交換は別の話であり減額は

応じられないとオーナー側は回答





6月16日   家賃減額には応じられないことは


了解しました。




ただこの3週間 風呂に入れていないのでその間に

通った入浴施設の費用は負担して欲しい。





またオーナーからお詫びがないのはおかしい。


原文ママ


御社(管理会社)やオーナー様からの謝罪の言葉が無いのが
本当に不思議です。






論点は本当にお湯が出ない状態なのかということ

でしょうかね?




それにしてもいきなり3週間分の入浴施設に通った


費用を払えとは!







しかも常に顧問弁護士が指示してるそう。






こちとら、顧問弁護士名で家賃減額の根拠及び入浴施設名と




通った日付けと金額を書面でもらうようにしますよ。






当然 もし偽りがあったら公文書偽造になりますよとの


警告付きで。










いいですね。大企業は。






以前勤めていた会社(従業員数14600人)なんて


個人の借り上げ社宅の給湯が壊れているくらいで


顧問弁護士が対応してくれないですし、3万人以上


従業員がいるあの大企業はそんな対応してくれるん


ですかね。








そうとう暇なんですかね。








つうか明日 この入居者に電話で確認してますよ。







係争は望むところなんでね。







しかし、大企業なんて減点主義なんだから、つまらんことで





もめないほうがいいと思いますけど。








顧問弁護士が嘘だったら偽証罪、代金の請求は脅迫罪





にも問われますし。






当然明日 どこの弁護士か聞く予定ですけどね。








大企業勤務ならおとなしくしてりゃいいじゃん



と思うけどなあ。





それが大企業勤務の生きる道ですよ(笑)






W杯ファイナルは取れて、奄美大島が取れないなんて

先ほど イングランド対チュニジアのビデオ


を見終わりました。






ネタばれになりますので家に帰ってごらんに


なる予定の方はこれ以上見ないで下さい。
























































いやー しかしケーンの後半アディショナルタイム


の決勝ゴール 久々に興奮しました。






鳥肌立ちましたよ。






私はイングランド推しなので、勝ち上がって

もらって、スタジアムでバドワイザーの飲み比べ

をしたいものです。






ああいうのを現場で見れればいいんですが、グループ


リーグは引き分けとか3戦目は消化試合の可能性が


あるじゃないですか?







なんでブラジル大会から決勝トーナメント以降の


参戦です。







ドイツ大会のポルトガル対オランダ(ライプチヒだったかな)

現地で見たんですが、残念感いっぱいのドロー。







それに比べ前回大会のドイツ対アルジェリア(ポルトアレグレ)

は感動したなあ。







出国まで1週間以上あるんで、まだあんまり

せっぱつまっていません。




パスポートの有効期間だけは確認しましたけど。









これから 昨日の新日本プロレスも見なきゃいけないし




忙しいんです(笑)





今日は日本対コロンビア戦ですが、今日引退試合を

するスーパーストロングマシーンは気の毒ですね。









こんな日に後楽園ホールでプロレス見る人おるんやろか?








でロシア後のバカンスで奄美に行くのですが、

なにせ高いんですよ。(JALでいくので)







しかも「西郷どん」効果で人気沸騰中!










1日1便しかなく、直行便だと二人で17万円!







ヨーロッパへ行けるやんけ。







ということでマイルで取ろうと9時30分に

JALマイレージサイトで5分前にスタンバイ。













しかーし あっというまに秒殺!!







ワールドカップのファイナルが取れて、奄美

大島行が取れないなんて!!













でもですねえ。








おそらく小さい飛行機なので2席くらいしか

ないんですよね。マイルの枠が。




しゃーないのでバニラエアとか考えないと

いかんですかね。







奄美は以前行ったことがあって、地元の

人と黒糖焼酎の飲み比べをして惨敗したので、

今回はなんとか打ち負かしたいものです(笑)


全国賃貸住宅フェアに参加しました。

一昨日はじめて全国賃貸住宅フェアに

参加しました。




サラリーマン時代は全然行くことができず、

今回が初参加でした。





一棟ものに宅配ロッカーの設置を

考えているので比較参考にできたのは

収穫。(まだ 当面 設置しないけど)






あと芦沢さんのセミナーと空室対策の

セミナーを受講。






芦沢さんのセミナーは相変わらず難解(笑)






VTを買えばいいのはわかるんですが、




それを長期保持するのが難しい。







空室対策は目当たらしい感じはなかった

ですが、立ち見もでる盛況ぶり。






それだけ空室はオーナーが悩んでいる、

興味がある分野なんですね。





区分屋は立地がすべてなので、ブランド駅

徒歩5分等であればすぐ埋まります。






(埋まるし、売りに出したら秒殺)






また駅8分でも最上階角部屋、ルーフバルコニー

、風呂に窓付き等圧倒的差別化できる”売り”

があれば空室が出ても数週間で埋まります。





それは11年の大家生活で実証してきました。







立地は変えられないですからねえ。







不便な駅の徒歩10分以上ですと益々空室を

埋めるのが難しくなるでしょうね。






埋めるのは家賃の値下げ競争のみとか。。






益々ブランド立地の区分に脚光が浴びると



思います。








よく一棟さんが 区分は自分の裁量がないと

仰いますが、裁量がありすぎるのも困る

ような感じがします。






裁量があるかないかが問題ではなく、埋まるか



どうかしか僕は関心がありませんから。。。






あまり手をかけずに家賃収入が得る。




これが不動産賃貸業の本質だと思うのですけどね。










がっつり手間をかける時間があったら、他の事業の


構想を練ったり、世界を旅してるほうがよっぽど


生産的でリタイアの醍醐味を味わえると思います。










10年前 S薬科大学のS先生や田中実さんが


言ってた意味が最近 よくわかるようになりました。





S先生や田中実さんをご存知の方は区分業界


相当長い!です(笑)





長期不在の空き家74万戸 10年で43%増 都心より30kmより外で顕著

今日の日経より




2018年首都圏白書より



長期不在の空き家が74万戸



10年で43%増えた



都心より30kmより外側で顕著



東京都は8%増だが、



神奈川・埼玉・千葉の近隣3県は51%増




北関東3県は64%と全国平均より増加



ペースが速い




供給過剰が続いて空き家の増加がつながっている




長期不在の空き家が住宅総数に占める割合は



首都圏で3.5%だが、千葉や埼玉には8%以上



の市区町村があるという。




空き家がポツポツと穴が開いて都市機能が維持


できなくなるスポンジ化と警告。









こんな外部環境で利回り〇〇%なんて

言っていてはいけません。





今は 賃貸がついていても、今後数年のうちに


郊外は確実にスポンジ化は進みます。







その時には、今の不動産投資ブームも終わり

賃借人もいない 売ることもできない、

利用価値のない不動産だけが残ることになります。






それでもまだ郊外に不動産買いますか?




持ち続けますか?


そんなに丸亀製麺に行きたいか?おー!

やはり外食はカロリー高くなりがちだし、


血糖値が高い私は、最近あまり行かなくなりました。





余った優待券をヤフオクに出してお小遣い稼ぎです。







主な落札価格です。




Jフロント  3100円
大丸・松坂屋10%割引・パルコ優待券




ウェルシア  3100円
3000円相当お買い物券



スギ薬局   2800円
3000円相当お買物券



ゲオ    1301円
セカンドストリート2000円券かレンタル半額



吉野家    2701円
食事券 3000円



マクドナルド 3401円
1冊(6食)



プレナス やよい軒 2350円
食事券 2500円分



クリエイトレストラン 2450円
食事券 3000円分



丸亀製麺  6000円
食事券  6000円分



丸亀製麺なんですが、1円スタートで平日の昼に

出品したのですが、あっという間に入札があり

ました。





6000円分の食事券を6000円で落札する

意味がわかりません。




どんだけ丸亀製麺行きたいんだ?





それを言うならウェルシア3000円分のお買物券

に3100円の落札や、マクドナルド6食分に

3401円の落札などよく意味のわからない落札が

多いです。





それだけ需要が多いのでしょう。



ただ クリエイトレストランやプレナスなど

都心では店舗はたくさんあるにも関わらず

全国的には無名な会社の落札価格は伸びない

傾向があるんですかね。






この辺の需給関係は不動産と同じですね。




常に需要のあるところに存在する。






相当なイノベーションを持っている等



でない限りビジネスの基本だと思います。








メルカリでは株主優待を出品できないようですので

ヤフオクもいずれ規制がかかるかもしれない点は

留意事項です。








今までは食事券を中心に取っていましたが、単価は

高いですが レジャー、交通、買い物なども視野に

入れてお小遣い稼ぎしていきたいもんです。








売上が20万を超えたら、取得に関わる費用を

経費にしてくれないっすかね?








金券買い取りの参考になるサイトです。





本格的にやるならオークファンとかの有料会員に

ならなきゃダメかなあ。



もうこうなったら靴もタダでもらっちゃおう

皆さんは靴はどこで買いますか?





ABCマート(2670)?それともロコンド


(3558)、チヨダ(8185)とかですか?







ABCマートは株価6430円で100株で3000円分
(5000円以上で1000円分のみ使用可)




ロコンドは株価1060円で100株で2000円オフ




チヨダは株価2635円で100株で20%オフ









なんかですねえ。あんまり効率よくない。









そんな靴の優待ですが、GFOOT(2686)


ご存知でしょうか?






Asbeeとか見たことはありますが、行ったことがありません。。







知らなかったのですがイオングループで、イオン店舗内でイオンと



株主優待の併用できるってこと。









こりゃいいや。








つまり、イオン店舗内の靴売り場が GFOOTの場合




下記 GFOOTの優待が使えます。







株価 792円で100株で1000円引き、500株で

5000円引き、2000株で10,000円引き。







さらに イオンの優待も使えますので、




20日、30日のイオンの5%引き、かつイオンオーナーズ


カードの3%または5%引き、イオン北海道(7512)


の1000円で100円引き券使えば、さらに安くなります。



(優待内容は必ず当該店舗でご確認下さい。)






つうか限りなく無料に近づけます。










まあ 伊勢丹でエドワードグリーンしか買わない、


ABCマートでナイキの限定シューズしか買わない人


には向きませんが、そこまで靴にこだわりのない方


にはお勧めです。






僕は セミリタ後スケッチャーズ等の軽くて楽な靴を


履くのですが、結構品揃えあるんですよ。







スケッチャーズがただで買えるといいですね。








今まではゼビオ(8281)のエルブレスで20%引きで

買ったり、KEENで買ってたりしてたんですが、









もうGFOOTでいいや(笑)







保坂尚希 「どん底から1日1億円の売り上げを出す方法」

これ なかなかいいです。









高岡早紀との話がほとんどかと思って

ましたが、それは一行で終わり。





いきなり、保坂さんのご両親が7歳の

時に自殺する話から始まります。





その後の芸能界での活躍はご存知の通り。




32歳で命に関わる大病をされ、死の

淵をさまよわれます。






そして 37歳で芸能界をセミリタイア。







仕事を辞め、こどもからの夢だったレース

の道に入り、40歳では出家も経験。







病気を契機に野菜ソムリエ等の資格を

取得、その知識を生かし通販会社を

設立成功し、その後のビジネス展開まで

のお話です。









大病され、セミリタイアまでは僕と

同じですので、共感できました。





さらに通販会社以外のビジネスにも

多数進出されており、最終章では、

「日本にこだわる時代はもう終わり」

と断言されています。







将来が見えない日本

日本はもはやアジアの地方都市

取り組んでいる海外のビジネス






このへんのところは、私自身もう少し世界を

見て体感したいと思っています。






健康にも人一倍気を使っておられ、

マクドナルドのポテトは「毒」

マーガリンは食べてはいけない




などなど健康についての博識さにも

驚かされます。





これ ビジネス、健康、生き方 あらゆる

示唆に富んだ良本です。



【IPO対策】大和プレミア プラチナになりました。【株主優待対策】

IPO対策として 大和証券に5000万を預けて


プレミア プラチナになりました。






大和証券「ステージに応じて変わる特典サービス」








当該月の月末に残高があれば、1年間そのステージ


の特典を得られるようです。








大和証券は株主優待も取ったので、どれだけ回して


くれるか楽しみです。



ただ 大和のIPOっていいのが無いんですよね(笑)



でもう一つ。





住信SBIネット銀行に銀行口座が出来たので

フットワークよく動けると判断し、下記の証券会社

に法人口座を作成します。




主な目的な


①株主優待をもう1名義(計3名義分)ゲット

②IPO対策






作るのは




SBI証券



マネックス証券



松井証券








SBIはポイントを貯めてチャンスがくれば

お金を集中し、IPOゲットを画策。






また株主優待タダ取りを獲得するとき用。





ただ 最近はタダ取りも競争が激しいのが

たまに傷。





マネックスは IPOが完全抽選なので。





松井は 株主優待タダ取りの穴場口座です。




かつ手数料がボックスレートなので、手数料

も安い。



複数法人お持ちのかたは ぜひお試しください。


(まめな人以外はめんどくさいと思いますが)


たまには不動産投資家らしい一日でした。

今日はまず 目黒案件の総会。




参加者は僕も含め5人。





1時30分から4時まで 全然終わらず途中で

退席しました。






しかし、これだけ皆さん熱いと この物件 

しばらく放置プレーでもいいですかね。





ただ 管理会社の管理業務主任者がいただけない。






マンションの保険料が高くなっているので

もう入らなくていいのでは?なんてのたまい

やがった!







いやいや マンションで保険入らないなんて

選択肢はありませんから。。。







区分の管理は非常に楽ですが、現状把握の意味でも

総会は必ず参加することをお勧めします。






しかも 複数持っている方は、それぞれの物件で

問題が起きると、他物件にも応用できますからね。








経験値あげるためでも総会参加は必須だと思います。




一つ例をあげると

A物件で 携帯基地局の売上が管理会社の「収益」と

みなされ 課税されることになりました。




しかも、過去何年にもさかのぼり追徴課税され、さらに

税理士雇う費用がかかったり、大変な思いしました。

一方、

B物件では、携帯基地局と利用したい旨の申し出が

携帯会社からあり、管理会社も「それは受けるべきだ」

みたいな楽天的な反応だったのですが、A物件のこと

があったので僕は反対意見を投じました。









このようにある物件で起きた対応を別の物件で全然

応用できます。





2つ目は品川ファミリーの給湯器故障の件








ビックカメラの現地調査が約10日後。




10日後(当然土日なので)は普通だと

思うのですが、管理会社が




「入居者がすごく怒っている。そんなに遅いなら

会社の顧問弁護士に相談して家賃を減額させる」

とのこと。








おいおい。本当かよ?某大企業の社員の借り上げ社宅の

給湯器が壊れてる問題を、企業の顧問弁護士が対応

してたら 顧問弁護士の体がいくつあっても

足りないでしょう。





しかも そんな大企業勤務で、給湯器の故障対応の件で

顧問弁護士に相談してたら、その人の人事評価下がると

思うけどなあ。。。




それにそんな脅しのようなことを言って、訴訟されたら

その人、もう出世の見込みはないどころか、問題社員の

レッテル貼られるだけだと思いますけどね。









管理会社には、そんなに脅しのようなクレームつける

のなら 7月に迫った更新もしなくていいよと伝えて

もらいました。










管理会社からの見積は35万程度、ビックカメラで

頼むと30万以下で収まりそうなので、 ビックで

お願いしたいところなんですけどね。




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フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。
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