区分所有でいこう!

2007年夏からワンルームを買いはじめ、売り買いを繰り返し、2018年3月にサラリーマンを卒業しました。ワンルームマンションで資産形成した実録ブログです。嘘偽りありません。(笑)

かぼちゃの馬車 雑感

かぼちゃの馬車の問題 どんどん大きく

なっていますね。




僕が思うのは「借金」と「流動性」の2点です。







今回 個人投資家にとって致命傷になった

のは大きな借金。






桁が1つ違うだけでリカバリーできる人



もいると思うのですが、億以上の借金



だとリカバリーは難しいですよね。







よく 個人投資家さんの駄本で



「100万借金するのも、1億借金するのも



変わりませんよ」みたいなこと書いている



人いますが、大違いだと思いますけどね。






僕は何度も推奨していた千昌夫さんの本



読んでいれば、これだけ多額の借金を



抱えることのリスクがわかって




いただけたと思ったのですが。






このかぼちゃの馬車の物件。




売るに売れないですよね。





不動産の最大の欠点は、流動性に欠けること。





スルガ銀行が叩かれていますが、これで



スルガは不動産の融資から撤退ですね。




昨年からの流れで、多くの銀行でもう不動産投資



への融資締まりまくるのではないでしょうか?










いや もう閉まることを想定しましょうよ。





地方のRCなんかは、じゃぶじゃぶの融資の時代




と違って誰も買えなくなるでしょうし、地方の




木造も現金(そんな人いるのか疑問ですが)




しか買えなくなる時代がすぐそこに来ること




を意識すべきじゃないでしょうかね。







これも不動産の「流動化」への意識が薄いと




言わざるを得ない結果だと思います。







地方に物件をお持ちの方はそろそろ環境の




変化に売却等で対応していかない(石原さんや




石渡さんのように)と 将棋の「詰まる」状況




になるんじゃないでしょうか?







石原さん、石渡さん以外の有名人もすでに




売却済だったりするんですよ。たぶん。




だってまだまだブーム煽らないと逃げ


きれないでしょ?














このかぼちゃの馬車問題は、不動産投資ブーム




が起こした最悪の結果だと思っていますし、




駄本を商魂逞しく濫発した出版社、素人投資家の



著者たちも同罪だと思いますけどね。






これで不動産投資ブームも終焉に向かうと




思っています。





ここは現金をためて 3~5年後安くなるまで




待つタイミングなんじゃないですかね。


ボンビーガールと東京一極集中

昨日 奥さんと渋谷のオーチャードホールで



行われた薬師丸ひろ子のコンサートに行って



来ました。








仕事やってるときは、なかなか時間がとれず



仕事帰りにちょっと〇〇なんかはできません



でしたが、4月からは時間が思いっきりあるので



音楽、映画、美術、芸術なんかを楽しむ



時間をたくさん設けたいですね。







心豊かになれる時間 ああ ほんと楽しみ。








劇団四季とかしばらく行ってないから 平日昼



の部とか、歌舞伎なんかも見に行きたいですね。










それにしても最近 東京めちゃくちゃ人




多くないですか?






春節で中国人が多いせいもありますが、




ほんとここ数年の東京の人の多さは




異常だと思っています。









(だからこその地元広島とのデュアルライフ




でもあるんですけど)







30年くらい前は、僕が卒業した高校からは





東京の大学行く人より関西の大学行く人




が多かったのですが、今はどうなんですかね。









で地元の大学でた人は、地元で就職の





パターンが多かったと思うのですが、今は




地元に就職先がないので、30歳過ぎて、




東京へ仕事を探しに行くような人も





増えているんじゃないでしょうか?







日テレでやってる「幸せボンビーガール」



これ視聴率いいんですってね。




これで地方にいる若い女性が東京に憧れる




構図ができて、ますます地方が空洞化して



いくんでしょう。






今日の日刊スポーツに韓国のソウルへの



一極集中化の弊害の記事が出てましたが、



これからも東京の一人勝ちが続くでしょうね。



(地震とかがない限り)





僕のような都心のナウイ街でしか不動産




賃貸業をやらない人間にとっては追い風



を感じています。





ウェルカムですよ。ボンビーガール。


























でも家賃は高いですよ(笑)


50歳になりました。退職前の準備。

有賀さつきさんが52歳で亡くなられました。






花田景子さんが大学の先輩でもあり、フジTV


のアナウンサーには親近感を持っていましたので


身近な人が亡くなったようで、ショックを受け


ています。








50歳になり、体が動くうちに、4月以降は




いろいろ見たり聞いたりしたいと思います。







ほんと いつ死んでもおかしくないですよ



ねえ。






つうか年取ったつうことですね。








70歳くらいになると体がしんどくなる





でしょうから、あと20年ですかね。





自由になる時間は。。。






というわけで50歳になった今日。









即効でJR東日本の大人の休日倶楽部






入会申し込みました。






同じような会員組織は、JR西日本にも




JR東海にもあるのですが、東日本だけ



クレジットカードなんですね。






年3回発行される大人の休日倶楽部パス




いいですねえ。





これ使って、東北や長野、新潟の温泉




巡りや、北海道でうまいもの食べ歩き等




やりたいなあ。






ああ ほんと夢広がるわ。





与信で却下されたりして。。。








退職前のクレジットカード作りはこれで




終わりですかね。






プライオリティパスが付帯している






楽天ゴールドカードとJR西日本の





J-WESTカードを新幹線乗るときに




作ろうと思ったのですが、今はJALカード





で集中しているので あんま必要なさそうです。








あとはカードローンを作ろうと考えていますが




楽天は150万、11%だとほざきやがった




ので即効却下。





あとはジャパンネット銀行の結果待ち。




そんなに期待していないですが。。。










退職前にやっておくことはやっておきましょう!

ダウが下がったからこそ仕込みたい株

先週のダウは激サゲでしたね。900ドル?




こんな時に仕込みたいのが優待株


明日はこの4つを仕入れ予定です。









NISAはREITと高配当なので



ここは普通の株取引です。






3387  クリエイトレストラン




3063  ジェイグループホールディングス



3175  エーピーカンパニー



3082  きちり


ただ うまいもんを食いたいだけです(笑)


上の二つは嫁名義と2名義で



下の二つは明後日以降の値動き見て



嫁名義行く予定です。





上にいくか、下にいくかはわかりません。




ただ よい買い時であることは間違い




ないのではないでしょうか?

もうワールドカップの準備で忙しい

今は2つのワールドカップの準備で大忙しです。




今年のサッカーワールドカップ(ロシア)と



来年のラグビーワールドカップ(日本)です。







まだ体調は不十分(歩くのも覚束ない)ですが、




6月29日~7月17日までロシア行の航空券



は確保しました。





航空運賃は約10万安い。






決勝トーナメントから決勝まで2週間強!








やっと仕事や時間を気にせずスポーツ観戦



楽しめます。











今日がFIFAチケットの締め切りだったので



すが、無事1枚でも当たりますように。。。





明後日以降には当落が判明するのでしょうか?






次は3月13日からの先着販売ですね。






ダメならヤフオクかな。








で次は日本で行われる2019年のラグビー




ワールドカップ。






こちらも先週で一次販売である関係者販売分の



締め切りでした。





しょうがないからサンウルブスのファンクラブ




に入りましたよ。






サンウルブスのファンクラブ会員になると 今回


の一次販売の対象なのですが、春に行われる個別



の試合の抽選がすごく優先されるんですよね。











今回はジャパンパック、イングランドパック

横浜パックを申し込みました。




大学ラグビーで日本一にもなった会社の



先輩に聞くと



「おい 全部当たるぞ」と





言われビビッています。






全部当たると約35万(泣)





4月8日にニューオリンズで行われる


プロレスのレッスルマニアとエンゼルスの


大谷のデビュー戦(たぶん4月上旬)も


セットで行きたいんですけどねえ。






WWEのサイト見ると チケットたけえ。





ま そんな感じで4月からの自由時間を




妄想して楽しんでおります。


ブログ開設10周年!

いやーつまらんブログをよく書き続けて


きたもんです。






初めてブログを書いたのが2008年1月25日




その記事に「資産が溜まっていくのか、溶かして



いくのか」と書いていますが、溶かすことなく




やっていくことができましたし、不動産投資から



の安定したCFは今後の生活のベースになる予定




です。










・顧客起点にたつこと。





・賃貸需要が落ちないこと
(ブランド立地に特化)。





・(目先の)利回りに振り回されないこと。





・いつでも逃げられるようにがっつり借金
しないこと







サラリーマンを長くやっててれば、当たり前に


身につく経営感覚で不動産賃貸業をやって


きました。






これからも安定的、継続的な不動産投資を



していきたいと思っております。






ここ3~5年くらいは 2008年のリーマン



ショック前のプチバブル期を超える狂乱相場



だと思っていますので、ちょっと不動産には



萎えておりますが、こういうときは、不動産投資



以外の投資で種銭をシコシコためていたきたい



と思っております。





それでは次の10年もよろしくお願い致します。

賃上げ3%って どうせ税金あげるんでしょう? 円高だし外貨定期と外貨預金

なんか安倍さん 3%の賃上げにこだわって


いらっしゃいますねえ。





でもどうせ、数年たったら税金あげるって


シナリオですよねえ。








もうサラリーマンじゃなくなるので関係ないです




が。。







つうか今回の所得税の増税なんかも





秋の衆選のときには議論せず全くの




抜け駆け・不意打ちですよね。








いやー 怖い怖い。







そんな怖い日本だけで資産運用していますが、





いきなり海外不動産ってのも なんだか飛躍しす




ぎ。








手軽な外貨運用というと外貨預金と外貨定期預金。






今まで 外貨の運用をした経験はありますが、





FXも含め儲かった感じがしないんですよねえ。






外貨の運用は中長期で取り組まないといけない


んですかねえ。






よく要人の発言で円高に振れた。。。。



みたいな新聞記事ありますが。。。











誰なんだよ?要人って。何人いるんだよ?って




感じです(笑)





昨年はほとんど動かなかったんで、ちょっと円高




になったこの時期、以下の商品を購入です。










住信SBI銀行





円からの預け入れ限定



米ドル 1ケ月もの 7%(税前)




豪ドル 1ケ月もの 8%(税前)



南アランド 1ケ月もの なんと21%(税前)









どうですか?利回り星人のみなさん。











21%ですよ。21%(笑)







1ケ月ですからねえ。こんなのもちょっと





かじってみるのもいいんじゃないですかね。







定期じゃなくて NZドルならSBIで



普通預金でも1,1%くらいつくのでこれを



中長期でもいいかもしれませんね。





米ドルも中長期的には円安だと思うので、



基本的には米ドル+オセアニアのどちらかが



ベースになると思います。









利回り星人の方は どうか南アランドか


コインチェックで運用しましょう!(笑)

あ~ しんど  ふるさとう納税 ついに出たか

今週月曜から出勤でした。





約2ケ月半ぶりの出勤。しかも5連続フル出勤。





あ~しんどかった。




毎日仕事の拘束が9時間+通勤で




往復1時間。



毎日10時間の拘束を週5日ですか?






いやー サラリーマンは大変だと





改めて感じました。








ふるさと納税の商品が徐々に届いて

来ております。






今回は3つ紹介






P_20180114_194204
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茨城県小美玉市のヨーグルト(1万円)




1万円でヨーグルトはちょっと高めなのですが、




ヨーグルトの中に梅とか丸ごと入ってるんです。





これ ちょっと感動。


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佐賀県みやき町の豚肉4400g 切り落とし。





冷蔵庫がいっぱいになって嫁に怒られて




しまいました。






これ1万円は安いっす。


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大阪泉佐野市のキウイフルーツ。




20個入のジャンボサイズ。これで5千円。




泉佐野市に寄付したのに、和歌山から来ました




(笑)





退職後の住民税のシミュレーションは




月1万8千円を想定していたのですが、



ちょっと多くなりそう。






もうちょっとふるさと納税しとけばよかったです。





再来年以降は ふるさと納税は不要になる




予定です。




さっき 買ってきました。




融資が出ないから売るに売れない、




入居がつかないという大家さんが



ここ数年後にたくさん出てくるんで


しょうねえ。






本も出されてる有名大家さんの実質的な




CF聞いてびっくりしたことがあります。





リカバリーどうすんだろ?と心配になっちゃい





ます。








まだ 借金のない人はいいですけどねえ。





いつの時代も過度な借金はあぼーんの元





だと思いますけど。




「日本の世帯数の将来統計」国立社会保障・人口問題研究所

先日 国立社会保障・人口問題研究所が


5年ごとに実施している「日本の世帯数の


将来統計」が発表になりましたが、話題に


しているブロガーさん 少ないですね。







不動産賃貸業にとっては 大きなトレンド


を捉えるうえでは、重要な発表だと思います。





確か 金森重樹さんのこちらにも書いて


あったような気がします。














12年前の本ですね。





不動産投資本の古典ですが、必ず読むべき




一冊でしょう。(真似しろという意味では



ないですが。。。)






さて その発表内容ですが、





要約すると





①世帯総数は2023年をピークに減少開始

平均世帯人員は減少が続く





②「単独」「夫婦のみ」「一人親と子」の割合

が増加




③世帯数の高齢化が進み65歳以上の高齢世帯

が増加







①ですが、現在の供給量がさらに増え、かつ


世帯数が減れば、ものすごい勢いで空室は


増えていくででしょうね。





地方投資の方は世帯数増えているところで投資



されているのでしょうか?












また今後も世帯数は増えていくのでしょうか?






現在 空室で苦しんでいるような方は、間違い


なく今後は さらに空室が長期化するでしょう


から、不動産賃貸業から転身等も考えないと


いけないのではないでしょうか?






借入が多く賃料を下げる賃料耐性がない

大家さんはあぼーんでしょうね。







業者の方は、”現在”は賃貸需要はありますから






大丈夫ですなどとセールストークを言うのでしょう



が”将来”は業者も保証してくれませんから。










②ですが、単身世帯・夫婦のみの世帯が増えるって




ことはファミリータイプ(特に3LDK)とかは




不要になるんじゃないですか?







今後はワンルームではなく、1LDKあたりは



ニーズはあると思いますよ。





そういうのもあり、現在ド高値のワンルームを



こっそり売って都内戸建てに少しシフトしたい


んですけどね。





自宅の目の前にシノケンを建てているのですが




狭い部屋に8部屋ありますが、カボチャの馬車



(でしたっけ?)を思わせる狭さです。







あきからかに詰め込みすぎです。





こんなんがライバルになるなら逆張りで


いきましょう。











③の高齢化については打つ手なし。



政府は外人の受け入れ等しない限り、このまま


高齢化でしょうねえ(笑)





不動産投資をやるうえで、外部環境を把握


するのは利回り以上に大切なこと。







不動産賃貸も事業ですから、まず3Cは


把握しましょう。






その後ですよ。利回りは。。





これから こんな外部環境に変化するうえで、どう

差別化して生き残るか?






残念ながら 創意工夫も限界のある商売ですから




不動産賃貸業はブランドや、利便性などの立地が




すべてなんだと思いますけどね。





僕は。。。



あと5年に一回の発表ですから、今後どういう


人口動態になるのかも頭に入れておくべき


じゃないでしょうか。





初めての法人決算の打合せや不動産見に行ったり

来週 月曜日から復職が決まりました。




歩くのもしんどい状況ですが、有給があと9日

しかないので、頑張って通勤したいと思います。






朝も夜も座って通勤できるのが救いですが。。





3月に働いて4月に支給される給与は失業保険




の支給額の算定に影響がないので、欠勤も




する計画ですので、3月は10日前後しか会社




行かないかもしれません。















今日は初めての法人決算の打合せをしてきました。





4月から法人からもらう給与は@62000










ずいぶん 給料が下がったなあ(笑)










厚生年金は@16,000(法人との折半前)





健康保険料@6704(法人との折半前)








現在はこの2つに6万強払っていますので、



約3分の1に削減できる予定です。







任意継続とかにすると4万円強かかる試算




だったので僕の場合は、会社員時代に法人



作って退職後すぐ協会けんぽに入ったほうが



得なような感じがします。












そんな税理士費用ですが、年間 132017円




これが安いか高いかわかりませんが





家が近い(歩いて3分)と同世代なのでしばらく




この税理士にお願いしようと思っています。










早期退職の割増金または区分を売却して





都内の戸建てを購入する計画です。





木曜日は、都内の戸建てを見てきました。





まあ 半年も売れ残っていた物件なので




こんなもんかなあと。


千三つなので 1000件くらい見ようかと


思ったのですが。。。













ほぼ 練馬区とか江戸川区しか無いん





ですけど(笑)








僕も花小金井駅徒歩15分の戸建てに




住んでたことあるんですけど、都内で




戸建てってないんですよねえ。







今の品川の戸建ても相続絡みで格安で購入





したので 掘り出しものを待ってみます。








利回りなど投資家目線ではなくて、70歳





になった時に、リバースモーゲージで




金借りれるように、ポートフォリオ入れ替える






計画です。










人間ドック検索はこちらが安心です。



確定拠出年金はSBIがおすすめ。 私は会社で、嫁はSBIでやっています。





フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。



ケーキ付セミナー
女性限定。ぜひ行きたいw









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