区分所有でいこう!

ワンルームマンションで資産形成していくブログです。ワンルームから初めて購入⇒売却等を経て 一棟ものに参入。区分+一棟で12戸+2駐車場で月50万のCFを得ています。

個人凍死家は今がバブルであることを認識することが必要と思う


今日の日経の1面「アパート融資 異形の膨張」


多くのブロガーの方がこの記事について意見を


述べられると思いますが、重要なのは個人凍死家


である我々は、「今」がバブルであることを認識


しなければいけないことだと思います。






・銀行から借りれるだけ借りてそれをブログやSNS


で拡散する




(1法人1融資なんかやめましょう。コンプライアンス


違反ですし、つうかモラルの問題)





・コンサルに転進し、不動産仲介料得るために


不動産投資を安易に勧める。




(人それぞれ資産背景違うわけですから、不動産を


勧めないという選択肢もあるのでは?)




億単位の借金抱えることが普通になっているのが


ちょっと怖いっす。





有名ブロガーさんがセミナーとかで集合写真を


アップされてますが、違和感ないっすか?




僕ねえ ああいう笑顔な集合写真見るたびにバブル



だなあと思いますし、ちょっとキモイ(笑)



特に2chとかでファッションセンスを叩かれるのは


痛い(笑)痛すぎる(爆)


僕ならモザイクかけてもらうか、せめてこういう風に

したい。

モザイク








僕は千昌夫さんの本で多額の借入で破産した怖さ


を知りましたし、最初のころ読んだたぶんこの本











そう大御所の藤澤雅義さんの本に、不動産は今が



歴史上どういうポジションにあって、まずその時代性を




認識すること、高値圏にあるとき、底値圏にあるときは、



こういう投資行動をとるのがいいみたいなことが書いて



あったのが頭の中に残っているんです。






たぶん この本だったと思います。





なにせ古い記憶なのでちょっとあやふやですが、


藤澤雅義さんをご存じ無い方は彼の書物を


読まれることは激しくお勧めします。







この本のタイトルはすごく軽いんですが、それ以外も


良著のオンパレードです。



賃貸経営マイスター
藤澤雅義
住宅新報社
2012-03-02






本当に不動産を買うことが正しいのか?




会計・税務・ファイナンシャルプラン等

最低限自分で習得し、エセコンサル、この

ブームで儲けようとする悪人たちから

自分の身を守りましょう。





投資は自己責任ですから。





借金を何十年にわたって抱えるのが正しいのか?




自分で「正しい」判断ができるようにしましょう。



勉強しない人は投資する資格なしですよ。




「逝ってよし!」です。

逝ってよし









エセコンサルさんたちは不動産売って仲介手数料


稼げばミッションコンプリートですから。







「今」がバブルで、「将来」がどうなるか?



「今」が天井でまだ上値追えますかね?



バブル・天井の後に何が待ってますか?







我々個人凍死家が生き残るには、時代の動き


・流れをうまく波乗りしていく観察眼が一番重要


だと思うのです。






どんだけ金の亡者なんだよ

ブックオフの10%割引券があったので


本を21冊 爆買い(笑)





20170325_194855


不動産投資系




①私のアパート経営失敗物語  仲村俊信さん

あんまりレビューもありませんが、こんな本こそ

良書かも?






②最強の不動産投資  森田 潤さん





年収1000万からはじめて資産10億円を築く



借金10億円じゃなければいいんですが。。。






③不動産バブル崩壊 5%の勝ち組投資術  

福田郁男さん






私もなんとか5%に生き残りたい。切にそう思います。

祈ります(安倍昭恵さん風で)






④サラリーマンだからできるワンコインから始める

不動産投資法





ミヨ(変換できません)英長さん


ワンコインかあ。それでできれば何年かかるか

知りたいっす。







⑤低金利時代の不動産投資で成功する人失敗する人


重吉 勉さん




財託の社長さん 数年前は15戸でしたが、今は


何部屋なんでしょうか?




そこは興味あるなあ。




よっ不動産業界の小林幸子!







株式投資系




⑥1万円を1年で100万円に!株式投資生活 

JACKさん





⑦うねりチャート底値買い投資術 上岡正明さん




結構売れているみたいですねえ。



あんまり株につぎ込む予定はありませんが、

向学のため







⑧新高値ブレイク投資術  DUKEさん



株は逆張りより順張り。これ常識なので楽しみ。




⑨低位株 待ち伏せ投資  吉川英一さん




不動産+株+不動産仲介と理想的な投資生活を


されている吉川先生の株本





⑩いま仕込んでおくべき10倍株  朝香友博さん




銘柄が書いてある中開きがあるのですが、男子は


何歳になっても開封するときどきどきします。





総合系




⑪お金をふやす8つの習慣 生形 大さん



⑫年収1億円になった小林さんのお金の増やし方 

小林 昌裕さん




不動産をベースにその他の事業をされてる若い人


たちがどういう投資をしているか勉強させていただ


きたいっす。





それ以外の投資系




⑬ コインランドリービジネス新常識 鈴木国夫さん



⑭アンティークコイン投資究極の資産防衛メソッド 

安井将弘さん




これも不動産以外の事業所得についての勉強です。





⑮協会ビジネスでゼロからイチにする新しい起業の

かたち 


上妻 英夫さん





不動産の協会持ってる人、1棟しかないじゃん。(笑)




自己啓発系



⑯エマソン 自分を信じ抜く100の言葉 中島輝さん





もうこれは新興宗教(笑)信じるしかない!




サラリーマンを取り巻く環境系





⑰これからの僕らの働き方  横石崇さん




志を持っている人の生き方を参考にしたい




⑱サラリーマンは3割減る!あなたは7割に

生き残れるか?


塚澤健二さん





もう無理です。生き残れませんでした。





⑲仕事の問題地図 沢渡あまねさん



⑳職場の問題地図 沢渡あまねさん




これ 両方とも結構売れてますね。





㉑そのビジネスから儲けを生み出す9つの質問 


川上 昌直さん




なかなか儲からない時代ですからね。

なにかのヒントになれば。。





なにやら金儲けの本ばかりですね(笑)





昔は経営戦略とかマーケティングの本が多かった


のですがめっきり減りました。





そんなねえ 座学じゃなくてカネなんですよ。カネ(爆)





最近の趣味嗜好が思いっきり反映されてた爆買い

でした。

たぶん最後の定期人事異動?

いやー人事異動の季節ですねえ。






読者の皆さまはどうでしたか?







転居を伴う異動だと大変でしょうねえ。






「人事」と書いてヒトゴトですからね。ヒトゴト。。。





それにしても紙切れ一枚で人生


右にもいけば左にも行く。







もうこんな人生終わりにしたいっす。






もう十分頑張った。









たぶん どの会社もそうでしょうが、弊社

も社長が変わり、旧社長一派は一掃。








1ケ月前は年収2000万弱もらって、


ハイヤーで通勤し、社内の視察と言えば


大名行列よろしく何十人も引き連れ。。。




どこの会社にもある風景ですよね。










それがですねえ。








紙切れ一枚で更迭されるんですよ。









コウテツ









仕事が好きで情熱を傾けていても、社長に




気に入られなければその仕事さえできない。






召し上げられるわけです。








1ケ月後には席さえ無い。








怖いですねえ。こんな人生(笑)





よく僕も26年もやってきたわ(爆)









そんな私も異動です。






今の職場は2年間よーく頑張りましたが、次の仕事は



8年前にやっていた仕事。








正直またやんのかよ?って感じ。






なーんもモチベーションあがりません。






なんかですね、昔やった仕事をやるのって進歩がない





どころか後退としか思えないんですよね。







今は いかにいい条件で利益確定することしか





考えていません。







ま それは僕だけではなくて、他のみんなも



考えていること。






それを口にするかどうかも大きな戦略。






そんな会社は大概ダメになるのでしょう。。。








サラリーマン それでも続けますか?











若くしてドロップアウトするのは我慢が足りないと




思いますが、我慢しすぎるのもアフォですよね。







3月優待 絶対に負けられない戦いがそこにある。

3月は優待大好きな人にとっては


絶対に負けられない月です。





そりゃたくさんありますからねえ。






私 当然昨日は休みで万全の態勢で



臨みました。






はっきり言って仕事やってる場合じゃ




ないっす(笑)








80%くらい確定しましたので、備忘録

的に残しておきます。




リタイアしたら株主総会行くの楽しみ

だなあ。




【私名義】

8697  JPX
7164  全国保証
7278  エクセディ
5185  フコク
3088  マツモトキヨシ
8439  東京センチュリーリース
6458  新晃工業
4680  ラウンドワン
8424  芙蓉リース
1976  明星工業
9831  ヤマダ電機
6820  アイコム
3099  三越伊勢丹
2594  キーコーヒー
9433  KDDI
6151  日東工器
8281  ゼビオ
3132  マクニカ富士
6750  エレコム
8425  興銀リース
7313  TSテック
8793  NECキャピタル
9728  日本管財
7937  ツツミ
8591  オリックス
8012  長瀬産業
3738  ティーガイア

【嫁名義】

2594  キーコーヒー
3132  マクニカ富士
5185  フコク
6151  日東工器
6458  新晃工業
6750  エレコム
6820  アイコム
7164  全国保証
7256  河西工業
7278  エクセディ
8424  芙蓉リース
8425  興銀リース
8439  東京センチュリー
8697  JPX
8793  NECキャピタル
9370  郵船ロジ
9433  KDDI
9728  日本管財
9831  ヤマダ電機
8591  オリックス
8012  長瀬産業
3738  ティーガイア




あと数点追加しますが、結構頑張りました。



つうかまだご存じ無い方が多い?



そういうときは大チャーンス。





先行者利益でバンバン取っちゃいましょう。





不動産投資する人って意外と紙の資産に

無頓着な方が多いですが、これはいい手法

だと思います。





今 考えているのは新設法人でも証券口座

開いて同じ手法で優待ゲッツ。




これで3名義はマイウーだ。




アーンド





あと
これいいと思いますよ。





不動産担保にして2千万円くらい株主優待取れれば



いいっすよね。





今回の僕のもので1200万円くらいです。





合計で3千万円くらい株主優待資金を融通できれば




鬼に金棒、つうか生活費の補てんにはなると




思います。










祝大家業10年!最近5年間は空室ありません。


今年 不動産賃貸業を初めて10年に

なります。



今年も区分7部屋については空室が


ありませんでした。




2件値下げのお願いがありましたが、

当然のごとく却下しました。





一昨年、中国人が大挙来襲した際(元寇)に



4部屋を売却し、精鋭部隊だけ残しました。




1階部分なぞはすべて売却。








残った部屋はそう 神7です(笑)






この神7は今 売却しても大幅なキャピタル




ゲインが望めます。





最初にキャッシュで買った物件ですが、



厳し目に売却価格を見積もっても


すでに900万弱の含み益を抱えています。




いつ利益確定しようか思案のしどころです。





今から都心区分が半額になれば別ですが。。








賃貸不況到来前夜であることは




重々承知していますが、今後も




この調子が続くのでしょうか?







ちょっくら不安です。









昨日もNHKで郊外都市をリノベーションして



街を活性化している取り組みを放送していました。




はて?その動きが人口減とか過疎化とかが

逆流する動きになるのでしょうか?




はなはだ疑問です。







素直に流れに乗る方が労力かからないような


気がしますが。。。





なにせ不動産賃貸業は稼働率勝負だと思います。







images




ズバリ言って稼働率なんです。


稼働率>利回り



不動産投資に残存者利益なんかは望めないでしょう?






今後も時間をかけてもいいので、いい物件、(それは


いつでも売れる競争力の高い物件)を購入


していきたいもんです。






来年度以降の設備投資計画(案)

区分屋だって、多少の設備投資の計画をしています。





来年も今の入居状況が続くようなら、短期で以下の

設備投資をする予定です。






まず 杉並区某駅徒歩4分の一棟さん




まだ築2年なんですけど、宅配ボックスを設置する



計画です。新築で購入したので、来年は初めての



更新の年。




一斉退去という悲劇につながらないように、さらなる



顧客満足につなげる施策です。





同じく宅配ボックスを導入を計画している某区分では、



補助金を使って、さらに修繕積立金のレバレッジを



利かせて ちょー豪華な修繕積立金を導入する予定


です。






で次に計画しているのが、区分ファミリー。



いやー これ実は無茶 金かかるんですよ。



給湯器が40万~50万、エアコンが3台分あり、



小さい部屋で7~10万、大きなリビングで20万くらい



でしょうか?




なんだ この異様な金食い虫は。。。






どう考えてもシングルの方が資金効率いいよな。。




気分屋いや区分屋のみなさんはご存じだと思います




がいくら安いとしても電気温水器のある区分なんて



買っちゃだめですよ。これ高杉!!




数年分のCF吹っ飛ぶことありますので。。。




最低限、前のオーナーが交換したことを確認して



購入してくださいね。




「温」がついていたら要注意です。












images



92997_2




確定申告も無事終わりましたので





早速 今季の施策に思いを巡らせて





おります。






そんなに大借金して不動産買う必要性があるのか?

同期のお父さんが亡くなられました。





彼のお父さんは都心に土地をお持ちだった



のですが、その土地の相続をめぐり残された




お母さん、本人、弟の話し合いが難航している




様子を聞き、かつ相続税の支払い他で500万~



1000万くらいかかったみたいな話を聞くにつれ、



今の不動産投資ブームで分割しづらい・売りにくい



不動産を買いまくっている人は相続のことも考えて



不動産買ってんかなあと考えています。





利回りしか考えてないんちゃいますか?(笑)












まあねえ50歳ってちょうど親が介護状態になったり、





死んだりそんな年頃なんですよ。










そんな良いタイミングで健美家さんでタイムリー






記事が。。。







分配の難しい不動産の相続では話し合いを先送りにし


ているようだ











不動産は分割しづらいし、息子・娘に相続させる



と言っても、興味があるとも限らんし、残された



家族がもめるようならそもそも不動産持たない



方がいいんじゃないかと。。。








それでも大借金して不動産買うんですかね?













ああ こうやって業者さんを敵に回すんですね(笑)











そんな僕?












相続するような財産はないですが、60歳過ぎて





区分1戸づつ売却し、毎年500万~700万くらい




のお小遣いにする予定です。








65歳または70歳ころには不動産はゼロまたは






数戸にしたいっす。











公的年金+区分のあがり。







僕も嫁も勤続年数長いんで、公的年金は


そこそこでる試算です。






何度もいいますけど、終身で かつ減額することは



あっても無くなることはありませんから。。。








区分は数戸でいいんです。











当然 残された嫁にも迷惑がかからないよう




残債がない、売りやすい区分限定っすけどね。







僻地はいらん。15年後~20年後、もう人いない


でしょう(笑)






残債のないファミリー区分は前も書きましたけど




老人ホーム費用です(笑)






相続 いやーほんと大変だなあと実感しました。



早退・希退は究極の利益確定



早くこいこい早期退職・希望退職。



早晩、こんないい制度は無くなると

思っています。




10年後には、割増どころか、政府が


希望する金銭での解雇ができるように


法整備されてたりして。。












このブログの読者の方は不動産投資



やっている人が多いでしょうから、



ある程度生活費を捻出できるように




なり、早退・希退の制度があるうちに



次の世界に行くことを激しくお勧めします。






で今日は早退・期退に関する記事を





菅井さんの新作を読みました。












菅井さん 誠実な人柄で好感度大なのですが、



リタイア後、2年間はやはりこれからどうしようか



悩まれていたのが共感できました。



あれだけ優秀な人ですから、退職されてすぐ



喫茶店開業されてたのかと思ってました。



次は


VOICE新書 働かないって、ワクワクしない?
アニー・J・ゼリンスキー
ヴォイス
2013-03-02




これ インデックス投資会の重鎮 梅屋敷商店街の



ランダムウォーカー
の水瀬ケンイチさんがおすすめ




されていて読みましたが、リタイア前にはぜひ読んで




いただきたい。




激しく禿あがるほどおすすめします。






あなたものんきで気楽な生活ができる



失業ー自分がどんな人間かを知る真のテスト



誰かが起こした火で温まるのではなく、自分で


火をおこそう




優雅な生活に大金はいらない




自由時間の達人になろう



安定した職場は幻影にすぎない




早退・希退のブログですが、最近のおすすめ。





退職しよう





早退・希退のプランがでるのを ワクワクドキドキ




しながら待っているところなど今の僕と同じ




境遇です。





気になるのは、不動産凍死家は、退職前にアフォ





みたいに借金したがる人が多いですが、この人は




アパートを手放しているんですよね。




思ったより手残りが少ないだけなんでしょうかね。




ちょっと気になります。






退職後のブログではこの方。





バンコク在住ワンルームマンション大家の日記






ワンルームのあがりで、海外放浪生活。。。




区分でもこれだけできるんですね。




いやー希望の光ですねえ。




俺もこれやりたいなあ。





早退・希退は、制度があるうちに利益確定



したいのと、それに応じた後のイメージ作り




今はそんな感じです。






来年の今頃は すっきりしていたいっす。

相変わらずセミナー通ってます(笑)


相変わらずセミナー三昧です。





自分自身への学びもしかり、この不動産





ブームを体感する目的もあり。。。






先週はスターマイカグループの大林弘道さん









いやーあんな立派なところでセミナーできる



んですね。



しかも「じぶんリート®」®指定です(笑)



不動産の転売いやせどり(笑)ってそんなに



儲かるのでしょうか?




個人で所得税還付受けて、法人では黒を



出して融資を受けるかあ。なるほどメモメモ





そして今日は村上俊介さんのセミナー。







平日の夜にも関わらず100人はいたでしょうか?




村上さんはチョーイケメン。





イケメン好きなおねえさん、おかまさんはぜひ





参加してみてください。







それにしても参加者のみなさん 前のめり過ぎ



です(笑)もう目が怖い(爆)






地方がやばいのはもちろんみなさん承知



でしょうが、1法人1物件も一刀両断。






そりゃ コンプラインス違反っつうのも



ありますが、マイナンバー紐つけが4年後くらい



実現し、一括返済なんか求められたら悲惨ですよね。





そもそもかなりのコンプライアンス違反だと



思われ。。。





実際の売買の事例で千歳烏山歩15分や中板橋



歩15分で転売できる事例は相当安く買えないと




できないような。。そもそも徒歩15分って気分屋



いや区分屋からすると信じられません。









ほんとこれで売れるんですか?すごいなあ。



地合が冷めても売れるんでしょうか?




村上さんのいう「首都圏」というのが賃貸需要


という観点から言うと広すぎるような気が


します。


「札幌」や「福岡」もリートが買うからいいらしい。





今は みなさん 買うことに夢中になっていらっ



しゃますが賃貸需要は相模原・所沢などの16号



線内のエリア・都下はもちろん、都内の方南町や


練馬などもかなり崩れていると思いますし、今後



もさらに需要は崩壊するような気が



しますけど。。。






ま 安く買えりゃ問題ないのか?





いやーその考えは危険だ(笑)




区分屋は 業者目線や投資家目線ではなく、


あくまでも顧客目線(つまり入居者目線)で


圧倒的な差別化をしたいところ。




よくいう顧客第一主義ってやつですよ。


最近聞かないですけど。





顧客(つまり入居者)が満足する不動産を徹底して



厳選して買っていけば、ブルーオーシャンな不動産



賃貸業でも勝ち抜いていけるんじゃないっすかね。



あくまで素人考え(笑)




村上さんの得意技は財務3表に基づいた不動産



投資。




質問者で財務3表に詳しい書籍ありますか?って



聞いてた人いましたが、「簿記2級取りなさい」



以上だと思われますが。。。


ちょっと厳しいいい方ですが、普通にサラリーマンやっ


てんなら簿記2級程度持ってないと仕事する資格


ないような。。。


貸方、借方面白いですし、いつまでも使える能力。



20代・30代の方はぜひ取得しましょう。








あと今さら短期譲渡と長期譲渡のことを聞いてた人



がいましたが、明らかに勉強不足。


逝ってよし!ですよ。



勉強しないと業者さんにカモられますよ。。。



そうでなくてもJD大家も出現するくらい猫も杓子


も不動産投資家ですからね。



はやく出てこいこいJK大家。





もう一人のスピーカーの人が不動産投資始めた



理由を「定年後に、社会と接点持つために不動産



投資始めた」ってのはかなり共感。メモメモ



でした。





今週末はきらめき不動産さんのセミナーに。。



きらめきさんには聞きたい質問があるので楽しみ。




来週は冨士企画さんのノーマン浦田さんの


セミナーに参加します。






まだまだ学ぶことばかりです。


2月の株主優待 参加者が増えてきましたが。。。

2月の株主優待です。





だいぶ気づいてきた人が増えてきたので


苦戦を予想しましたが、案外すんなり取れました。






【僕名義】



吉野家
ビックカメラ
ドトール 300株分
ユナイテットスーパー
イオンデイライト
アークス
プレナス
スギ薬局
イオン
DCM
ABCマート
イオンモール





【嫁名義】


吉野家
ビックカメラ
ドトール 300株
DCM
ユナイテッドスーパー
イオンモール
イオンデイライト
プレナス
アークス
スギ薬局
ABCマート




今日は 仕事をフレックスであがり、


19時にはPC前で待機。




初めて吉野家が取れました。




牛丼食いまくる(笑)





スギ薬局も家からは遠いのですが、



優待内容は高価格で近所のツルハ



よりよっぽどいいですね。




ドトールは本読むのによく使うので



嫁名義も合わせて600株。これで




しばらくタダコーヒーだ(笑)










3073ダイヤモンドダイニングや




3387クリエイトレストランは出現も




しなかったのでしょうか?





食べ物系はタダ取りには難しいっすね。






心残りは7512イオン北海道(どんだけ


イオン好きやねん)、7611モレスコ


8519ポケットカード、9843ニトリ


ですかねえ。








激しい戦いを終えて 90%くらいの評価です。







3月は本気で頑張りますよ。




休んじゃおうか?(笑)



仕事してる場合じゃない(爆)




絶対に負けられない戦いがそこには



あるんですよね。







ほんと株主優待権利取りは萌(燃)えますね。



参加者がこれ以上増えませんように(爆)
確定拠出年金はSBIがおすすめ。 私は会社で、嫁はSBIでやっています。



ふるさと納税のサイト


nanacoのクレジットカードチャージの 指定先にはJAL JCBが圧倒的に おすすめ



フラット35(全宅住宅ローン)
をアレンジしてもらいました。



ケーキ付セミナー
女性限定。ぜひ行きたいw









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